El balance de la actividad del mercado inmobiliario en el año que ha finalizado puede calificarse como positivo si por tal se entiende una mayor actividad en la construcción, en la compra-venta y alquileres de inmuebles, especialmente de departamentos y lotes en zonas residenciales.
La incentivación del consumo y la buena performance económica que en consecuencia tuvieron gran parte de las actividades industriales y comerciales, incrementaron las posibilidades de inversión de los sectores medios con capacidad de ahorro, quienes priorizaron la adquisición de automotores y la compra de propiedades.
Otro incentivo no menor lo constituyó la preocupación de los ahorristas por preservar el poder adquisitivo de su capital de la desvalorización por inflación.
Además de la reconocida y demostrada seguridad del dinero invertido en propiedades, la actualización del precio de los departamentos que, según estimaciones obtenidas del seguimiento de los valores de mercado, se incrementó durante 2011 en un promedio de 20%, además del valor agregado que representa la locación de las unidades adquiridas con un 25% promedio de actualización anual, convirtieron a las inversiones inmobiliarias en una opción preferencial por su rentabilidad.
El mercado tuvo en consecuencia mucha fluidez y ello motorizó la construcción, por lo que la evolución positiva de los negocios fue lo mejor del año.
Lo peor, además de la falta de financiación, que tiene como consecuencia que seis de cada diez argentinos desea tener su vivienda propia pero sólo el 17% puede adquirirla, lo constituyeron las severas restricciones aplicadas al mercado cambiario, lo que trajo como consecuencia un freno apreciable en varios proyectos de inversión y dificultades sensibles en las operaciones.
Toda intervención compulsiva del Estado en los mercados, que altere el libre juego de oferta y demanda, se ha demostrado perjudicial e ineficiente a mediano plazo.
El camino más eficaz para desalentar el posicionamiento en el dólar consiste en incentivar las inversiones con estímulos fiscales y financieros, por ejemplo con la restitución de créditos hipotecarios con tasas posibles de amortizar, en el marco de un descenso apreciable de la inflación y con políticas tributarias que no asfixien las inversiones productivas y de gran efecto multiplicador y de empleo de mano de obra, como indiscutiblemente es la construcción.
Posiblemente, como ya lo están insinuando varias ofertas, tanto en el valor de las unidades como en su financiación, se comience a optar por los pesos, situación que por otra parte es común en varias provincias, lo que de acentuarse probablemente resulte positivo al evitar que los cimbronazos del dólar afecten los valores y operaciones de un mercado diferente al cambiario, como lo es el inmobiliario.
Pronóstico para 2012
Nadie piensa que la Argentina durante 2012 pueda entrar en recesión, visto su nivel de reservas, el buen fondeo de los bancos y la inercia residual del consumo.
Sin embargo, es seguro que con los incrementos anunciados en los servicios, combustibles, impuestos nacionales, provinciales y municipales, además de la eliminación de muchos subsidios y de las probables consecuencias de la crisis europea, exista un enfriamiento del consumo, y con ello de la actividad económica.
Otro factor negativo lo constituirá el insólito e inédito número de días feriados (casi un tercio de la totalidad del año 2012), que afectará la rentabilidad de los operadores y el rendimiento laboral y productivo de las empresas inmobiliarias y retrasará las obras de las constructoras.
También impactarán negativamente en la demanda los proyectados incrementos en Ingresos Brutos, que de concretarse se trasladarán a precios y honorarios, sumado a la muy elevada presión impositiva que dificultará una expansión sostenida de las operaciones.
No obstante, se prevé que las inversiones inmobiliarias no decaerán sustancialmente, debido a la virtual carencia de otras opciones de inversión, ya que con un dólar controlado, colocaciones financieras con réditos inferiores a los de la inflación esperada y la volatilidad de las acciones, el mercado inmobiliario seguirá siendo la alternativa más rentable y segura.
Las mejores oportunidades de inversión para 2012, continuarán siendo las unidades en PH de uno, dos y tres ambientes, por poseer la mayor rentabilidad locativa y porque son las de más rápida colocación en el mercado.
En Mendoza, las oficinas continuarán con una demanda reprimida y en cuanto a locales comerciales, ante una disminución segura de la actividad económica, sus posibilidades de venta y alquiler dependerán de los condicionamientos que ello implique.
Será fundamental que exista una planificación económica consistente y previsible que incentive la confianza, la convierta en política de Estado y con ello estimule el ingreso de capitales que se dirijan a la producción y no a la especulación.
Un importante avance en esa dirección lo constituyó uno de los primeros anuncios del nuevo Gobierno provincial, consistente en capitalizar al Fondo para la Transformación y el Crecimiento de Mendoza en 1.000 millones de pesos, para que este organismo, con las reformas estatutarias que lo posibiliten, pueda implementar 5.000 créditos de 200.000 pesos cada uno con baja tasa, lo que permitirá a muchas personas de los sectores medios con capacidad de ahorro, poder alcanzar al fin el sueño de la casa propia.
Además esa medida estimulará el mercado y la inversión realizada por el Estado retornará con creces, merced al incentivo que se operará sobre la construcción y el mercado inmobiliario.
A la vez, será una acción concreta para paliar el déficit habitacional en Mendoza de 130.000 unidades.
losandes.com.ar
12-01-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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