Una burbuja económica se caracteriza principalmente por la facilidad de ganar dinero apostando a la tendencia. Y cuando el dinero se gana de esta forma, el ganador (especulador) justifica sus apuestas basándose en éxitos recientes y no en su solidez. Por el contrario, cuando revienta la burbuja y el ganador (ahora inversor) pierde gran parte de lo invertido, este se olvida de las tendencias y se ve obligado a replantear su modelo patrimonialista.
La industria de grandes patrimonios (inversores) ha dejado de primar las rentabilidades objetivo del 30% de antaño y las sofisticadas inversiones de complejos fondos de capital riesgo. Ahora busca la solidez de aquellas inversiones defensivas en las que se pueda añadir valor a pesar de la crisis.
Las inversiones inmobiliarias en alquiler con prima de sobreprecio negativa (por debajo de su valor razonable) permiten la compra de inmuebles en renta a precios por debajo del coste del suelo y de construcción y, a su vez, con alquileres por debajo del poder adquisitivo de los inquilinos.
Oportunidades de este tipo son poco frecuentes y se suelen producir en el periodo de resaca posterior a una sobreespeculación (la cola de una burbuja reventada). En España no se ha llegado todavía a esta situación. Sin embargo, en Berlín, donde el sector inmobiliario baila a un tempo diferente, se tocaron mínimos hace dos o tres años y en estos momentos la compra en la capital alemana ofrece esa inversión defensiva, con potencial de incremento de valor en el medio y largo plazo.
Berlín, además de ser la capital de la economía más grande de Europa, es uno de los tres focos culturales del continente, conjuntamente con París y Londres, y supera en visitas turísticas incluso a Barcelona.
Tras la reunificación, el mercado inmobiliario local vivió unos ajustes estructurales que la desalinearon de la tendencia inmobiliaria del resto de plazas europeas de estos últimos años. A lo largo de la década de los noventa disfrutó de un crecimiento importante que se adelantó en muchos años al que hemos vivido en España. Sin embargo, a principios del año 2000, una sobreproducción de obra nueva y una decreciente demanda de pisos (un cóctel explosivo) hicieron que el precio cayera por debajo del coste de construcción. A mitades de la década de los 2000 podíamos ver edificios a 700 euros/m2 y rentabilidades en alquiler cercanas al 9%. Hoy, el precio continúa por debajo del de construcción y ofrece todavía unas rentabilidades muy atractivas con poco riesgo.
Analicemos las particularidades de invertir hoy en Berlín contra hacerlo hoy a buen precio en el mercado español:
* La incertidumbre sobre la economía española: además de ofrecer inflación a largo plazo, la divisa europea, con tipos de interés comunes, y rentabilidades muy superiores a las de un bono de máxima solvencia o un simple depósito bancario, el mercado inmobiliario de Berlín actúa como refugio ante nuestro riesgo país.
* La rentabilidad por alquileres está entre un 5% y un 8%, a la vez que los tipos de interés se encuentran en mínimos históricos (2% a 10 años), una perfecta combinación para aquellos inversores que quieran comprar aprovechándose de los tipos tan bajos. A modo de ejemplo, el residencial de Barcelona renta entre un 2% y 3%.
* El precio de alquiler está entre 5 y 6 euros/m2 al mes: es el más bajo de las capitales europeas, lo que supone un gran potencial de incremento de rentabilidad si Berlín llega a alcanzar las medias de alquileres que se pagan en otras ciudades del resto de Europa (por encima de los 10 euros/m2).
* El precio de la vivienda está entre 700 y 1.500 euros/m2: si lo que se compra es un edificio, el precio medio por piso está cerca de los 1.000 euros/m2, mientras que el salario medio en Berlín es de 2.000 euros al mes. En Barcelona, por ejemplo, el salario es similar pero el precio medio está cerca de 4.000 euros/m2. En Polonia, el salario medio es de 600 euros con el precio medio en Varsovia en 1.500 euros/m2. Los precios de Berlín están en línea con los de Bangkok o Marraquech, donde el salario medio es de 140 y 230 euros respectivamente.
* Expectativas económicas a futuro: Alemania crece y Berlín crece aún más. Nosotros, simplemente no. Además y como consecuencia de las actuales turbulencias económicas de otros países europeos, los alemanes van a poder financiarse a unos tipos de interés europeos relativamente bajos en proporción a su crecimiento e inflación, lo cual es un buen soporte para su mercado inmobiliario y nos sirve como buen indicador de su potencial de revalorización.
Otra manera de ver la solidez de la compra en Berlín es comparando la renta disponible para la compra de la vivienda. Con el salario medio de un mes, un berlinés puede comprar 1,75 m2 de piso, mientras que un barcelonés solo puede comprar 0,5 m2. Este análisis es extrapolable al esfuerzo por alquiler según la respectiva nómina mensual, teniendo que hacer tres veces más esfuerzo el barcelonés que el berlinés.
Cinco Días
11-01-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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