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El régimen cubano publicó en su Gaceta Oficial la Ley General de Vivienda, destinada a proveer una vivienda a cada ciudadano y -presuntamente- a estimular la construcción y reparación de las viviendas. Ocurre que el 50% de ellas está derruido y que el 85% necesita reparación. El déficit de viviendas es, oficialmente, del orden de las 600.000, aunque la cifra es mayor. El país es una suerte de museo de la arquitectura. Delicioso, para quienes no viven en él.
No obstante, sólo se pueden emprender tareas de construcción, reparación, conservación o remodelación de la vivienda propia con la autorización -expresa y previa- del Estado. Es más, será legítimo tener una vivienda. Y ser su propietario, lo que incluye poder venderla. Si alguno tiene más de un inmueble, queda obligado a vender el excedente al Estado. Esto confirma que en el paraíso cubano hasta ahora era ilegítimo tener título sobre la casa propia y -desde luego- venderla. En muestra novedosa de generosidad, se permitirá tener otra vivienda, pero para descanso o veraneo. Hasta dos, no más.
Se puede ahora también comprar tierras al Estado para construir en ellas la vivienda propia, pagando por ello un precio a cambio de recibir un derecho perpetuo de superficie. Pero hay obligación de construir en un plazo de un año. Se puede, además, pedir financiamiento pero, cuidado, su repago se asegura o garantiza mediante (i) retenciones automáticas en los sueldos de los deudores y (ii) con la solidaridad de todos los que ocupan la vivienda.
El Estado cubano -que necesita hacerse de recursos en un país en el que todos lo defraudan de mil maneras-, transferirá las viviendas de su propiedad a sus respectivos ocupantes. También podrá arrendarlas. En casos de adquirentes de bajos ingresos, las cuotas o los alquileres no pueden superar el 10% de los ingresos del comprador o del locatario, según sea el caso.
Se admiten las permutas. Ya había para esto -en Cuba- un enorme y bien aceitado mercado negro, por aquello de que la necesidad tiene cara de hereje. Además se podrá alquilar todo o parte de la vivienda propia. No se autorizan, sin embargo, los sub-arrendamientos. La propiedad se podrá heredar, en caso de fallecimiento de su titular.
La ley dedica un capítulo al tema de los intrusos u okupas. Los que hoy -en Cuba- están dentro de un inmueble sin autorización (que son ciertamente millones) están expuestos a ser, de pronto, desalojados. Si cuando se les intime a retirarse no se van, se les retendrá primero el 30% de sus ingresos y luego de tres meses el 50%. Todas las transacciones relativas a los inmuebles se inscribirán en adelante en el Registro de la Propiedad. Además, las transferencias de los inmuebles se harán mediante escritura pública. En todos los casos, el monto íntegro del precio se debe poder justificar y los pagos deberán hacerse siempre y solamente mediante la intervención de una entidad financiera y a través de ella. Habrá un impuesto del 4% sobre el precio de la operación.
No obstante las disposiciones de la nueva ley, si algún ciudadano tiene una propiedad grande, el Estado se la puede quitar y asignar otra. De esta manera se procura hacer un uso más justo y razonable de las propiedades, según el capricho del Estado, obviamente. Para perseguir a cualquiera, este permiso para la arbitrariedad luce absolutamente ideal.
Estas novedades hacen soñar a algunos con que pronto se habrá flexibilizado también el marco legal de otras instituciones. Y que la supresión de la odiosa Tarjeta Blanca, sin la cual no se puede salir de la isla legalmente, se suprimirá. Si esto ocurriera, la isla dejaría de ser la suerte de gigantesco presidio.
Apriete a la venezolana
En Venezuela la tuerca socialista ha comenzado a apretar. Duro. El Parlamento acaba de autorizar una reforma a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que incluye disposiciones sobre el contrato de alquiler, los arrendamientos, los procesos de desalojo y la situación de las viviendas que llevan más de 20 años locadas.
Los contratos de alquiler venezolanos tendrán un mínimo de un año. Y pueden ser renovados a elección del inquilino, al que se otorga un derecho preferente si está al día en el pago. El monto del alquiler lo fijará -en cada caso- el Estado, no las partes.
Todos los contratos deben ser inscriptos en un registro especial, organizado en la Superintendencia de Arrendamientos, que debe aprobar el texto mismo de los contratos. La renta que el alquiler genere no podrá superar, según sea el caso el 3% o el 5% del valor asignado al inmueble por el Estado.
Sólo habrá derecho al desalojo del inquilino si éste se atrasa injustificadamente cuatro meses (o más) en el pago del alquiler. Pero, si hay una razón para el atraso, no hay posibilidad de desalojo. También hay derecho al desalojo si el propietario lo quiere dar en uso a un pariente consanguíneo, hasta el segundo grado solamente (nietos incluidos). No obstante, los arrendatarios sólo serán obligados a abandonar el inmueble que ocupan si el Estado les ha conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo. Caso contrario, el propietario debe esperar. Sin plazo.
Cuando un inquilino ha estado 20 años en un inmueble en ese carácter tendría el derecho a exigir su compra al precio que determine el Estado. Además el propietario deberá, sobre el precio así fijado, otorgar un descuento por el tiempo en que haya durado la locación, el que puede llegar a ser del 25% del precio que el estado determine. Sólo pueden eludir esta situación aquellos propietarios que no tengan más de dos inmuebles en alquiler, lo que presumiblemente oficiará de límite de hecho del lado de la oferta.
El resultado del duro ataque a la propiedad dispuesto por los bolivarianos (marxistas) apunta obviamente contra los propietarios y generará un mercado negro, reducirá la construcción de viviendas y disminuirá la inversión en el sector. Lo que campea es el populismo y la alimentación de los odios y resentimientos. El muy corto plazo, entonces.
Emilio J. Cárdenas, Ex Embajador de la República Argentina ante las Naciones Unidas.
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11-11-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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