1. ¿Qué aspectos regula la reforma de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que autorizó recientemente el Parlamento? El marco legal aprobado el pasado jueves regula varios aspectos de las relaciones arrendaticias como el contrato entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar por los dueños (cánones de arrendamiento), los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas.
2. Los contratos de alquiler, de acuerdo a la nueva ley, ¿por cuánto tiempo se firmarán? Los contratos tendrán una duración mínima de un año y podrán ser renovados por preferencia del arrendatario (inquilino).
3. ¿Cómo será el contenido de los contratos? Los contratos notificarán los acuerdos entre las partes y deberán tener un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos (organismo que sustituirá a la Dirección Nacional de Inquilinato) con la fijación del canon de arrendamiento. Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia.
4. ¿Por qué se tiene que entregar un ejemplar del contrato al nuevo ente supervisor? Porque la Superintendencia de Arrendamientos tendrá entre sus atribuciones calcular el canon y revisar los contratos. El organismo, según la ley, "tiene que verificar que los acuerdos cumplan con todos los aspectos que están contemplados en el texto, especialmente los que se refieren a las condiciones del arrendamiento y el canon".
5. ¿Qué hará la Superintendencia con los contratos? Esa instancia creará un registro de contratos de arrendamiento. El plazo para la conformación de ese mecanismo estará definido en el reglamento de la ley.
6.¿Cómo se realizará el cálculo del canon de arrendamiento? En la ley existe una fórmula inicial. El organismo para poder estimar la renta tiene que fijar el valor del inmueble y para ello tomará en cuenta cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. En el reglamento se detallarán otros criterios para el cálculo del canon, allí se incluirían los tipos de vivienda y los materiales de construcción, entre otros puntos. El presidente de la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, Diosdado Cabello, ya adelantó que se acelerará la norma para definir el cobro de la renta.
7. ¿Cómo será la rentabilidad por el alquiler? La rentabilidad estará entre 3 y 5% y el Ejecutivo Nacional la podrá revisar por razones de interés público o social.
8. ¿Cada cuánto tiempo se revisará el canon? El canon se revisará cada año, porque es el plazo de duración del contrato. La ley permite efectuar una revisión previa al vencimiento si el arrendador ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda.
9. Una vez que se firme el contrato ¿cuándo notificará el organismo supervisor el monto a cobrar por el alquiler? En la Ley se fijan algunos procedimientos y se indica que una vez que se presente la solicitud para el cálculo del canon la Superintendencia de Arrendamientos tendrán un lapso de 20 días para determinarlo.
10.¿Qué contempla la ley sobre las preferencias arrendaticias? Cuando el contrato de arrendamiento haya llegado a su vencimiento el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda. El inquilino que la ocupa tendrá preferencia sobre un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos.
11. ¿Qué sucede si el inquilino que ocupa la vivienda opta por no seguir con el contrato? Tiene que notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato.
12. Si el propietario le informa al inquilino que el contrato no se renovará, porque el inmueble será vendido, pero en verdad lo alquila nuevamente ¿qué prevé la Ley? El propietario que incumpla con la preferencia y engañe al inquilino tendrá que indemnizarlo con 100 Unidades Tributarias (7.600 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.
13. Con la reforma ¿cuáles son las causales de desalojo? La reforma permitirá la desocupación cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Eso significa que si el arrendatario justifica la morosidad, el dueño de la vivienda no podrá pedirle el desalojo. La desocupación también procederá si el dueño del inmueble tiene la necesidad "justificada" de ocupar la vivienda con alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado.
14. ¿Existen más causas para ordenar la desocupación? Sí. La Ley señala que el desalojo procederá si el arrendatario ha destinado el inmueble a usos deshonestos, si ha ocasionado deterioros mayores a los provenientes del uso normal del inmueble o incumple las normas de convivencia ciudadana. El texto, adicionalmente, contempla los procesos para las demandas así como los pasos para las audiencias de mediación y los juicios.
15. ¿La Ley hace referencia a los desalojos forzosos? Sí, pero los procedimientos contra esas desocupaciones forzosas están en detalle en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios que fue oficializada en mayo.
16. Si en las audiencias o juicios se falla a favor de los propietarios ¿en qué momento los inquilinos dejarán las viviendas? Los arrendatarios desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.
17. El incumplimiento de la Ley, ¿qué implicará? El texto prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolívares y 30.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. También se multará si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso.
18. Si hay reincidencias ¿cómo serán las sanciones? En la primera reincidencia la multa se duplicará, pero a la tercera reincidencia se realizará la expropiación de los inmuebles si el propietario que incumple la ley tiene más de cinco inmuebles.
19. Con los inquilinos que habitan en los edificios que están destinados al alquiler ¿qué procedimientos fija la ley? La venta de las viviendas. El texto señala que "los arrendatarios tendrán derecho a ser titulares de la vivienda constituida sobre los edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento". La Superintendencia de Arrendamientos establecerá los precios en esas operaciones de venta. Los propietarios de los inmuebles tendrán que dar descuentos en los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas en los precios de los inmuebles serán de 10 a 25%.
20. ¿Quiénes estarán exentos de esa obligatoriedad de venta de las viviendas? Los pequeños arrendadores no cumplirán con esa disposición transitoria de la Ley. En el marco legal, los parlamentarios establecieron dos clases de propietarios. Se considera pequeño arrendador aquel que tenga en alquiler de una a dos viviendas (apartamentos o habitaciones). El multiarrendador es quien tiene en alquiler más de tres inmuebles.
21. ¿Qué ha argumentado el Gobierno para impulsar la ley? En primer lugar las autoridades han respaldado la ley porque fue presentada por iniciativa popular ante la Asamblea Nacional y argumentan que normará las relaciones entre propietarios e inquilinos, acabando con los abusos y la especulación. El diputado Diosdado Cabello ha salido al paso a las críticas con señalamientos como los siguientes: "Los que dijeron que se iban a acabar los alquileres y que se vería afectada la propiedad privada le mintieron al país" porque esta Ley "evitará atropellos, persecuciones y será cumplida".
22. ¿Qué sostienen quienes critican la ley? Representantes de los sectores inmobiliario y de la construcción, así como propietarios de inmuebles, han formulado varios cuestionamientos. Entre otras cosas señalan que la ley no es equilibrada porque castiga al dueño del inmueble. También han señalado que el texto promoverá la formación de un mercado irregular de alquileres, reducirá la oferta y desincentivará la inversión en el sector. Presentarán un recurso de nulidad de la ley ante el Tribunal Supremo de Justicia.
El Universal
30-10-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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