Comprar vivienda en Caracas es casi imposible | Juan Camacho
El precio del metro cuadrado de vivienda en Caracas oscila entre 2.760 bolívares en Las Adjuntas y 27.600 bolívares en Lomas del Mirador, lo que arroja una media de 15.180 bolívares (alrededor de 3.530 dólares al tipo de cambio oficial) y convierte a la capital venezolana en la más cara de América del Sur en materia de vivienda.
Brasilia, con 2.630 dólares, y Buenos Aires, con 1.830 dólares, son las urbes que escoltan a Caracas en la lista de las más costosas. Incluso la superan, afirman corredores inmobiliarios, cuando la conversión del precio del metro cuadrado de bolívares a dólares se hace a una paridad más real (que la Ley de Ilícitos Cambiarios prohíbe publicar en los medios de comunicación).
Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, señala que la principal razón que coloca a la capital entre las más caras de la región es el déficit de vivienda.
Aunque no hay cifras precisas sobre Caracas, se sabe que en el país hacen falta casi 3 millones de unidades,de acuerdo con cálculos del sector privado y el registro de la Misión Vivienda.
Roberto Orta, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, también cree que la oferta insuficiente es lo que más encarece los precios en comparación con las ciudades suramericanas. Menciona que Santiago de Chile satisface su demanda y que las otras capitales tienen una producción menos deficitaria que Caracas.
Una investigación realizada por el profesor Carlos Alberto Molina, del Instituto de Estudios Superiores en Administración, encontró que Venezuela tiene el déficit per capita más alto de América Latina. En el país faltan 78 viviendas por cada 1.000 habitantes, mientras que en Argentina requieren 65; en México, 60; en Brasil, 46; en Colombia, 42; en Chile, 35 y en Perú, 24.
Problema inflacionario. Orta dice que la inflación también empuja hacia arriba el valor de los inmuebles. El índice nacional de precios al consumidor registró un incremento de 26,5% entre septiembre de 2010 y el mismo mes de 2011, según el Banco Central de Venezuela. Eso hace que la variación de precios sea la más elevada de la región y una de las más altas del mundo.
En Argentina, que es la segunda nación con más inflación, los precios aumentarán 10,5% este año, de acuerdo con las proyecciones del Fondo Monetario Internacional. El resto de los países latinoamericanos presentará una inflación de un dígito, lo cual permitirá que el alza de precios promedie 6,7% en 2011.
El índice de precios de los materiales de la construcción presenta un incremento más moderado que el global en los últimos 12 meses 13,8%, indica el BCV pero se mantiene por encima de la inflación anual en los demás países. "Si los insumos son cada vez más caros, los inmuebles también lo serán", precisa Orta.
Martini agrega que las fallas en el suministro de cabillas y cemento, registradas después de la estatización de las empresas del sector en 2008, tampoco ayudan a abaratar las viviendas.
Denuncia que los constructores muchas veces tienen que pagar un precio por arriba del regulado para obtener estos materiales y poder continuar las obras en desarrollo. La provisión de cabillas ha sido crítica en 2011.
Perspectivas negativas. A diferencia de otras capitales suramericanas, donde los precios tienden a estabilizarse por la abundante oferta de viviendas nuevas y usadas, en Caracas los precios mantienen una tendencia alcista por la caída en la construcción. "Los inmuebles cada vez serán más caros si la producción es menor", señala Martini.
El número de unidades edificadas en el país se triplicó entre 2005 y 2009 gracias a la promulgación de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat y otras regulaciones que facilitaron el acceso al crédito hipotecario y estimularon la construcción del sector privado, responsable de la mayoría de las viviendas terminadas en el período.
Desde 2009, sin embargo, la cantidad de casas concluidas ha retrocedido debido a los cambios en el marco legal del sector, como la prohibición de los ajustes por inflación en contratos de preventa y la intervención de más de 30 conjuntos residenciales en construcción por los retrasos en las obras, atribuidos por los promotores a la escasez de materiales.
El año pasado se levantaron 62.000 viviendas, según cifras oficiales, lo que representa una disminución de 37% con relación a 2009. Entre enero y septiembre de 2011 se han concluido 55.000 unidades, de acuerdo con las declaraciones de voceros gubernamentales, que el sector privado y la oposición ponen en duda.
Miguel Méndez Rodulfo, responsable de vivienda de la Comisión de Políticas Públicas de la Mesa de la Unidad Democrática, calcula que la cantidad de unidades terminadas está alrededor de 44.000.
El Nacional
10-10-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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