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Guillermo García
El Gobierno Nacional efectúo una modificación a la cartera obligatoria hipotecaria que deben destinar los bancos al sector hipotecario a través de una resolución publicada en la Gaceta Oficial No. 39.664. En el caso de las personas naturales que deseen optar a la compra de una vivienda a través de crédito hipotecario de gaveta bancaria, la nueva normativa establece hasta el momento que las personas o grupo familiar que podrán optar a ese financiamiento son aquellas que devengan un salario de hasta 5 salarios mínimos (7.037 bolívares). Este grupo de personas, tampoco puede optar a créditos por la Ley del Régimen de Vivienda, debido a que también impone un techo hasta 7.000 bolívares. Ahora, bien ¿cuál será el tratamiento para aquellos que ganan más de Bs. 7.000,00?
¿Cuáles son las opciones de financiamiento hipotecario para este grupo?
En la búsqueda de soluciones a este tan importante problema, me permito presentar al Gobierno Nacional y sus entes competentes un esquema financiero que es poco conocido en Venezuela, pero con gran aplicación en muchos de los países desarrollados, como en los países latinoamericanos (México, Chile, Brasil, Colombia Argentina) con gran éxito. Se trata de la titularización. ¿En qué consiste la titularización? La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen.
Generalmente los bancos que participan en la financiación hipotecaria asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento: el primero es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en papeles a corto plazo y sus colocaciones en créditos hipotecarios son por naturaleza de largo plazo (asimetría de recursos); el segundo surge del descalce que existe entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos (DPF, ahorros) y la tasa que se utiliza para colocar los préstamos (tasa fija a largo plazo). En la medida en que los bancos deben protegerse de una posible elevación de la tasa de DPF frente a los niveles de inflación, se encarecen los costos de intermediación.
¿Como la titularización hipotecaria da solución al problema de financiamiento?
Una solución para que la banca pueda financiar a todas aquellas personas que tienen ingresos mensuales por arriba de Bs. 7.000, 00 es a través de titularización de hipotecas, volver a la utilización de las "Cédulas hipotecarias" del pasado. Los bancos al vender su cartera hipotecaria al mercado, se liberan de estos dos riesgos y los recursos vuelven a ellos, con lo cual pueden aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito. En consecuencia, alcanzan una mayor especialización. Dada la rotación de cartera, se presentan economías de escala que permiten a los bancos operar con mayor eficiencia.
La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la banca y el propio Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos y expandir tremendamente la posibilidad de otorgar más recursos, en especial a todas aquellas personas o grupos familiares que perciben más de Bs. 7.000,00 mensual y requieren comprar su vivienda principal.
Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria o emisión de Cédulas Hipotecarias:
Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de las titularizadoras. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a las titularizadoras o a los inversionistas a través del mercado de valores y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones.
Para el sector inmobiliario y los constructores
Desarrollo general del sector inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción.
Con la titularización de cartera a través de las Cédulas Hipotecarias se promueve la recuperación de la construcción, con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento de la economía. Invito al Gobierno y al sector bancario nacional a que desarrollemos estos esquemas para llevarlos adelante y brindar soluciones efectivas al financiamiento hipotecario de largo plazo. La iniciativa está en proceso.
Asesor Financiero
El Universal
11-07-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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