10 RAZONES PARA RECHAZAR A LEY DE ARRENDAMIENTOS

Nuestra asociación ha estado involucrada desde el 2007 en las diferentes etapas legislativas de este proyecto, asistiendo a la mayoría de las reuniones de discusión en la Asamblea Nacional. 4 años después, sin lugar a dudas, podemos asegurar que la mayoría del proyecto de Ley de Arrendamientos de Viviendas, se corresponde con el modelo comunista, basado en la filosofía de los siglos XIX y XX, impulsado principalmente por Karl Marx y Vladimir Lenin, modelo fracasado en todos los países donde se ha implementado, donde, o ha desaparecido, o esta proceso de desaparición o se ha tenido que fusionar con otras tendencias político económicas. Unas de las características principales de este modelo es la abolición de la propiedad privada agraria, urbana y de los medios de producción.

Por coincidencia el gobierno venezolano en los últimos años ha impulsado la confiscación masiva de fincas productivas, empresas activas, terrenos y edificaciones. Para facilitar las confiscaciones urbanas se han promulgado la Ley de Tierras Urbanas y la Ley de Emergencia de Viviendas, que establecen vías expresas para tomas inmediatas de las propiedades, sin garantías reales de pago, escondidas detrás del velo de la expropiación. Recordemos casos emblemáticos de confiscación como los negocios del Edificio La Francia, el Centro Comercial Sambil La Candelaria, los 229 edificios expropiados por el ex Alcalde Juan Barreto, sin olvidar las decenas proyectos en construcción o los 19 estacionamientos de Caracas, tomados en 2010, todos sin ningún tipo de pago, ni de conclusión de los procedimientos expropiatorios. El Presidente de la República denominó a este proceso como la “Revolución Urbana”, muy afín con la “Reforma Urbana” impulsada en Cuba en 1960. No debería extrañarnos las similitudes entre los dos planes contra la propiedad urbana, ya que es evidente que el gobierno cubano es el mayor aliado político e ideológico del gobierno venezolano. Dentro de este entorno se impulsa en 2011 el proyecto de Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.

LAS 10 RAZONES PARA RECHAZAR A LA LEY DE ARRENDAMIENTOS:

1. EXCESIVOS CONTROLES: Todo contrato deberá ser revisado y su canon fijado por la Superintendencia de Inquilinato antes de empezar el contrato, convirtiendo al arrendamiento de viviendas, tradicionalmente rápido en un trámite burocrático que durará meses, obligando a que los cánones de arrendamiento solo sean pagados a través de cuentas bancarias en bancos del Estado, limitando se sobremanera a la voluntad de las partes que pudieran preferir pagarse directamente.(Arts.21,56,68)

2. CONTRATOS SIN TERMINACION: El Artículo 80, elimina la prórroga legal y lo sustituye por la prórroga arrendaticia, eliminando dentro de las causales de desalojo la posibilidad de recuperar el inmueble arrendado por vencimiento del plazo de duración, convirtiendo al arrendamiento, tradicionalmente temporal, en un contrato indefinido donde el propietario pierde la facultad de disponer de la propiedad, quedando esta en un estado confiscación indirecta, donde el inquilino es quien prácticamente decide cuando entregar la propiedad, pero no por eso debe confiarse el inquilino de que la ley le conferirá la propiedad del inmueble, ya que en los procedimientos impulsados por la Alcaldía Metropolitana y la Vicepresidencia de la República, nunca les ha sido otorgada. El modelo comunista busca arrebatar a unos de su propiedad, basando el discurso en la lucha de clases, pero nunca termina de dar la propiedad a los supuestos beneficiarios.

3. PROCEDIMIENTOS INTERMINABLES: Los artículos 86 y siguientes, crea un enrevesado procedimiento para recuperar una vivienda alquilada, que tiene una fase administrativa de conciliación, con una posible fase contencioso administrativa en tribunales, en caso de que alguna de las partes pida la nulidad de la decisión de esta fase y 2 instancias judiciales, con repetición en el juicio de primera instancia del acto conciliatorio ya realizado en la fase administrativa. Se han creado todas las trabas y subterfugios procesales para hacer imposible la recuperación de la vivienda alquilada, por más noble que sea la razón del propietario para recuperar su vivienda, ratificándose además a la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, promulgada sin facultades especificas por el Presidente de la República por la vía habilitante, la cual bloquea cualquier sentencia judicial favorable al propietario hasta que el Estado le consiga una vivienda al inquilino saliente, por lo que ninguna sentencia será aplicable. La ausencia de justicia incrementará los niveles de violencia entre los venezolanos.

4. IMPUESTO A VIVIENDAS DESOCUPADAS: El parágrafo único del artículo 4, crea genéricamente un impuesto a las viviendas desocupadas, parecido al creado por el gobierno sandinista en Nicaragua, entre 1979 y 1990, donde se generaron confiscaciones masivas de propiedades. No se establece el monto o porcentaje del impuesto, por lo que se corre el riesgo de que el gobierno establezca impagables impuestos que dieran pie a expropiaciones pagaderas con los mismos impuestos adeudados.

5. EXPROPIACION DE INMUEBLES ALQUILADOS: La Disposición transitoria sexta, establece la venta obligatoria, con posterior expropiación e adjudicación en 30 días al inquilino, de cualquier inmueble con más de 10 años de construido, con más de dos viviendas o habitaciones alquiladas, sin importar la antigüedad que tenga el inquilino. Este procedimiento evidentemente confiscatorio, sin crear ningún tipo de presupuesto especial para indemnizar las expropiaciones, las cuales muy posiblemente no serán pagadas a sus propietarios vistos los antecedentes mencionados anteriormente, implicaría la confiscación masiva de millones de propiedades, trayendo gran conflictividad entre propietarios e inquilinos. Este artículo prueba que cualquier propietario de barrio o clase media, que tenga más de 2 habitaciones o piezas consideradas como vivienda en la misma ley o 2 apartamentos ubicados en un mismo edificio, no está protegido por esta ley y deberá venderlo obligatoriamente en 6 meses, ya que de lo contrario sería expropiado, violando la libre disposición de la propiedad establecida en el artículo 115 de la Constitución. De igual manera es muy probable que tampoco se entregue a los inquilinos la ofrecida propiedad, visto que en el modelo comunista solo el Estado es propietario.

6. ALQUILERES IRRISORIOS: El Articulo 66, establece un método de fijación del canon de arrendamiento que solo se podría actualizar cada 3 años y donde la rentabilidad anual es del 3% anual, provocándose que el alquiler no cubra en la mayoría de los casos los gastos del inmueble, tratando de promoverse el abandono de la propiedad por parte de su legitimo dueño.

7. PRECIOS INFIMOS: Los artículos 61 y siguientes establecen un método para determinar el canon de arrendamiento y el precio de venta de cualquier vivienda alquilada. El método parte de un valor por metro cuadrado de construcción nueva establecido por el Ejecutivo Nacional, el cual es depreciado por el número de años que tiene el inmueble, sin tomar en cuenta la ubicación de la propiedad, por lo que absurdamente todas las urbanizaciones, barrios y zonas rurales del país tendrán el mismo valor. Tampoco se toma en cuenta el precio en que el propietario compró la propiedad, creando una gran lesión patrimonial, ya que los propietarios recibirían un precio mucho menor al que pagaron por el terreno o la construcción o por ambos. No son tomados tampoco en cuenta los gastos que pagan los propietarios, por lo que en la mayoría de los casos los gastos serán superiores a los ingresos.

8. LEGALIZACION DE TRASPASOS ILEGALES: Aunque el articulo 41 prohíbe los traspasos ilegales, sorprendentemente el artículo 42, obliga a los propietarios a legalizar a cualquier ocupante o traspasado ilegal que este en el inmueble antes de la vigencia de la Ley, por lo cual le dan cualidad de inquilino a cualquier tercero ocupante. El artículo 52, establece que cualquier persona que ocupe el inmueble a la muerte de arrendatario original pasa a ser inquilino y puede legalizarse, lo cual hace irrecuperable la propiedad por traspasos no autorizados por el propietario, contradiciendo el mismo artículo 41.

9. MENOS CONSTRUCCION DE VIVIENDAS: Los artículos 73 y siguientes, obligan a los constructores a entregar un porcentaje de las viviendas construidas al gobierno, para que este decida quien lo alquila y a que canon, afectando gravemente la disposición de la propiedad de quien construye, para luego tener que vendérsela obligatoriamente a quien la ocupe a los 10 años con precios regulados. Estas disposiciones son de graves consecuencias para la inversión privada en construcción de viviendas, ya que también afecta la estructura de costos y hace incumplibles los compromisos asumidos con la banca.

10. ALTAS MULTAS Y EXPROPIACION SANCIONATORIA: El artículo 134, establece altas multas solo para los propietarios de 400 U.T. (Bs.30.400), revelando el carácter punitivo y discriminatorio de la ley. Además en el artículo 138, se estrena un nuevo tipo de expropiación por reincidencia en 3 multas, lo cual desnaturaliza a la figura de la expropiación constitucional de la expropiación por causa de utilidad pública e interés social, convirtiéndola en una herramienta de castigo y obligado al estado a pagar expropiaciones no beneficiosa para la administración pública y sin utilidad para la Nación.

Es nuestra obligación difundir los nocivos efectos del proyecto de Ley y oponernos a la implementación del modelo comunista, rechazado en el Referéndum Constitucional del 2007 por la mayoría del pueblo venezolano, haciendo un llamado público al Presidente de la Republica y a los diputados oficialistas a que reconsideren y corrijan el proyecto de Ley.

La Junta Directiva y miembros de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo Corredor_Inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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