¿Quién le pone precio a la vivienda?

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El anteproyecto de ley sobre arrendamiento encendió el debate de cómo abordar el alto precio del suelo urbano.

Para Rigel Sergent, vocero de la Red Metropolitana de Inquilinos, la respuesta es fácil: las corporaciones inmobiliarias.

“Una vez fuimos invitados por Indepabis a una inmobiliaria y nos sorprendimos cuando vimos que, quienes hacían las transacciones de compra y venta que utilizaban para tasar el inmueble de un propietario, eran firmas de corporaciones y administradoras filiales.

Colaborador del equipo que ahora diseña la propuesta de la normativa, propone crear un sistema de tasación técnico porque acusan que el método utilizado por las inmobiliarias es un círculo especulativo sin basamento técnico.

“No te dice por qué una vivienda vale más en un sitio que en otro o por qué un apartamento de 50 años de antigüedad vale tanto como uno nuevo. Todo lo justifican por la mano invisible del mercado”, dijo Sergent.

Esta idea es descabellada, según Nelson Pérez, presidente de la Sociedad Venezolana de Economistas Tasadores, quien señala que el mercado es la mejor manera de tasar el valor de una propiedad.

“Porque todo está ahí: el valor de los servicios, la seguridad, el transporte y densidad de la zona”, defiende Pérez. Explicó que el mercado se comporta “según la oferta y la demanda”, aunque reconoce que siempre ha existido una distorsión en el mercado venezolano.

“Por eso, el método más confiable es ver el comportamiento del mercado a través del conjunto de transacciones de compra y venta en una zona y un momento determinado”, explicó Pérez.

Sobre este monto, los tasadores calculan otros valores como la inflación, entre otros. Modelo que la RMI rechaza porque no es una evaluación de criterios técnicos.

“Por ejemplo, en el año 2007 de un mes a otro los precios aumentaron 300% en el municipio Baruta”, dice Sergent para explicar cómo se comporta el mercado inmobiliario.

“La respuesta de las inmobiliarias fue que la zona se estaba revalorizando por el anuncio del inicio de los trabajos en la construcción de la Línea 5 del Metro”, cuenta.

Según Sergent, los edificios se revalorizan a pesar del tiempo de construcción por una dinámica propia de las empresas inmobiliarias, que cotizan los servicios e infraestructuras que realiza el Estado con el erario de los venezolanos. “El alto precio de los inmuebles es producto de la plusvalía del trabajo de la sociedad en su conjunto”, señala.

Este monto se traslada al precio del suelo urbano, sostiene Sergent.

Al chequear la data de los últimos inmuebles para alquiler, construido en los años cincuenta y sesenta, la RMI encontró que el valor de un inmueble estaba representado en 80% por el costo de construcción y 20% el costo del suelo.

Cálculo será por tipo, costo y tiempo de uso

Rigel Sergent explicó que la propuesta de la Red Metropolitana de Inquilinos es realizar una tasación técnica que evalúe aspectos como la condición y el tipo de estructura, los años de antigüedad de la edificación y los materiales utilizados en la obra. Esta propuesta está en el articulado del anteproyecto de ley de arrendamiento, el cual propone un canon de alquiler entre 3 y 5% anual sobre el precio del inmueble.

Según Sergent, el método para calcular el valor actual de un inmueble resultará de una fórmula que no tomará en cuenta el valor del suelo.

El precio del inmueble se obtendrá calculando el valor de reposición de esa vivienda, según el costo que tendría hoy día ese tipo y tamaño de edificación, por un coeficiente que tome en cuenta el tiempo de vida transcurrido del inmueble. Así, un inmueble nuevo tendrá valor igual a uno, y un apartamento de 50 años de construido, por ejemplo, un 48% menos de su valor actual. Otras variables serán el nivel de conservación, mantenimiento y remodelaciones realizadas a la estructura.

ANDRÉS PARAVISINI RODRÍGUEZ

ciudadccs.info
27-09-2011

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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