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El proyecto de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda ya está en la recta final. La Asamblea Nacional (AN) ya le ha dado luz verde a los tres primeros artículos que van dirigidos al control absoluto del alquiler de viviendas.
Desde el primer artículo del borrador se observa claramente la intención del Gobierno de tomar las riendas del arrendamiento para “proteger el valor social de la vivienda como derecho humano y la garantía plena de este derecho a la población”.
Varios estatutos de la norma jurídica han causado malestar a las organizaciones privadas en materia inmobiliaria e inquilinaria por considerar que los escritos van en contra de la propiedad privada.
Se supone que los propietarios de inmuebles alquilan su estructura por un periodo de tiempo indeterminado pero hay una piedra en el camino. El artículo 5 en su parágrafo 2 garantiza que las familias y las personas no pasen más de 10 años en condición de inquilino.
De esta forma se quiere ir promoviendo la disminución progresiva del plazo y se desea “combatir el acaparamiento, la desocupación y mercantilización de viviendas”.
El capítulo II de las prohibiciones expresas, en el artículo 13, advierte que no se podrán arrendar edificaciones que hayan sido adjudicadas por el Estado y en el 15 se prohíbe el cobro de dinero para exhibir el inmueble que será objeto de alquiler.
ENTE CONTROLADOR
Todo el control de la renta del arrendamiento de unidades y el cumplimiento de la presente ley estará a cargo de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (art 16).
Asimismo, el órgano gubernamental creará un Sistema de Coordinación Nacional en todas las entidades del país. En el apartado 20 del proyecto, señala que la principal atribución de la superintendencia es la “regulación, inspección, control y sanción por parte del Estado a las arrendadores o arrendatarios”.
De igual manera, el departamento realizará inspecciones y fiscalizaciones de los inmuebles y a personas que estén sujetas a la ley. Asimismo, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda podrá realizar procedimientos para imponer sanciones a los propietarios que intriguen con la norma jurídica.
También, se prevé crear el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas partiendo de un Registro Nacional de Relaciones Arrendaticias. Además, la Superintendencia revisará y controlará los contratos de arrendamiento.
CONDICIONES DE INFRAESTRUCTURA
El estatuto número 31 habla sobre las condiciones del inmueble. El articulado señala que los arrendadores de viviendas están en la obligación de tenerlos en óptimas condiciones. Igualmente, insta a contratar a personas de mantenimiento que tengan experiencia en ascensores, montacargas, incineradores, ductos de basura, tanques de agua y equipos eléctricos, entre otros.
En referencia al pago de los servicios (agua, luz, teléfono y gas) éstos serán bajo responsabilidad del arrendador (art 34). Respecto a los daños causados de manera maliciosa en los inmuebles, “el arrendador estará obligado a efectuar reparaciones causados por los arrendatarios”, según reza el artículo 37.
El estatuto 46 dedicado expresa que “los contratos de arrendamiento tendrán una duración mínima de tres años, los cuales podrán ser renovados por preferencia del arrendatario”. Por otra parte, el artículo 49, obliga a realizar los contratos de alquiler con moneda venezolana porque de lo contrario los propietarios serán objeto de sanciones.
EL CANON Y EL VALOR DE INMUEBLES
De aprobarse la ley, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda será quien regule el canon de alquiler de los inmuebles. El apartado 55 dice que el pago del canon será mensual y tendrá que realizarse los primeros cinco días hábiles al finalizar cada mes. Igualmente, la cancelación de la tarifa (art 56) se hará en una cuenta de ahorro de un banco perteneciente al Gobierno.
El cálculo del valor de la estructura será un poco complicado. Según el artículo 61 “para la determinación del valor del inmueble, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar la siguiente formulación: VAI=VR x (1- k/100)”.
En palabras más claras: VAI es el Valor Actual del Inmueble, VR=Valor de Reposición del costo del inmueble y K es el Porcentaje de Depreciación del inmueble. El Valor de Reposición (VR) se toca en el estatuto 62. “Es el valor resultante de la aplicación de la siguiente formulación: VR=VCA x MCI”.
Esto significa: VCA es el Valor de Costo Actual del metro cuadrado de la construcción según tipología constructiva del inmueble y el MCI es el total de metros cuadrados del inmueble. “El Porcentaje de Depreciación del Inmueble (K) estará basado en relación a la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de conservación”, explica el artículo 64.
CONSTRUCCIONES, DESALOJOS Y MULTAS
La participación del sector privado de la construcción no se queda atrás. “Con el objeto de estimular la participación de la iniciativa privada en la construcción de viviendas, las empresas constructoras de desarrollos habitacionales de más de diez (10) inmuebles deberán destinar un mínimo del 10% de esas viviendas para el arrendamiento”.
De igual manera (art 74) los constructores deberán, previo inicio del proyecto, notificar ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda la cantidad de inmuebles a construir y el tiempo estipulado para el levantamiento.
En alusión a las causas de desalojo (art 83), sólo se procederá al desalojo de un inmueble bajo contrato: que el arrendatario haya dejado de pagar sin causa justificada cuatro cánones, necesidad justificada del propietario para ocupar su inmueble, usos deshonestos, deterioros mayores y violación a la convivencia ciudadana.
En referencia a las sanciones, el artículo 134 de la Ley de Arrendamientos, menciona multas de 50, 100 y 400 Unidades Tributarias (UT). Los propietarios que hagan desalojos de forma arbitraria serán multados con 1.000 UT.
ALGUNAS DISPOSICIONES
La disposición quinta del proyecto de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda dice que de aprobarse la norma jurídica, todos los contratos que se hayan hecho con moneda extranjera, deberán adecuarse a lo establecido en el presente proyecto en un lapso no mayor de un mes. La séptima “instruye a la banca pública y privada a priorizar todos los créditos de adquisición de inmuebles de vieja data”.
LA FRASE
“La presente ley tiene como objeto establecer el régimen jurídico especial de arrendamiento de inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda”, artículo 1
Tal Cual
27-09-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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