“El 65% de los inmuebles arrendados se encuentran en zonas populares del país, por lo cual el daño será para este sector”
No es algo banal y, mucho menos, para tomarlo a la ligera. El proyecto de Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, actualmente en discusión en la Asamblea Nacional (AN), implica más que el futuro de la oferta arrendataria en el país; se pone en juego, según el director jurídico de la Cámara Inmobiliaria del estado Bolívar, Pedro Pérez, el estatus legal de la propiedad privada en Venezuela.
Ante la discusión legal, el ambiente inmobiliario condensa la expectativa del país. No se sabe qué va a pasar: mientras los diputados que integran la Comisión de Administración y Servicio de la AN, ente encargado de la discusión del proyecto ley, aseguran que el derecho al uso, goce, disfrute y disposición de los bienes, contemplado en el artículo 115 de la Constitución Nacional, es respetado en la nueva legislación; la Cámara Inmobiliaria de Venezuela destaca que, sólo ante el proyecto, la oferta de inmuebles ha mermado en un 45%.
Génesis
La confusión está en el ambiente y, para hablar de la nueva legislación, el abogado especialista asegura que, primero, hay que aclarar que el proyecto en discusión no es nuevo.
“Previo a este proyecto, en el 2007, se había consignado otro, el cual fue llevado hasta primera discusión, pero hasta ahí llegó. Y no es sino hasta que por iniciativa popular, del Movimiento de Pobladores y la Red Metropolitana de Inquilinos, se activa lo relativo en cuanto al alquiler en Venezuela”.
Sin embargo, entre los dos proyectos, el cambio es contundente. “Cuando se analiza lo que es el nuevo proyecto de ley, se nota un cambio en la nueva articulación que, de alguna manera, crea un desequilibrio, entre el propietario y el inquilino. Esta legislación contempla la creación de una Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda que, entre otras cosas, va a establecer el canon de arrendamiento, que antes era concretado en acuerdo entre las partes”.
Asimismo, este nuevo órgano tendrá la potestad de inspeccionar los inmuebles sujetos a arrendamiento y fijar multas para aquellos propietarios que incumplan con esta ley.
Todo contrato de alquiler deberá pasar, previamente, por la superintendencia en la materia, la cual certificará que en el documento se establece el canon exigido por el ente, y eliminará toda cláusula que represente una penalidad para el inquilino. Las únicas sanciones permitidas para el arrendatario son las contempladas en el proyecto ley.
Contrario a esto, destaca el consultor jurídico de la Cámara Inmobiliaria del estado Bolívar, las cláusulas exigidas en los nuevos contratos restringirán a los propietarios.
Preferencia de inquilinos
De concretarse el proyecto ley, el mínimo de tiempo en alquiler de un inmueble será de 3 años. Concluido este tiempo, la primera opción para un nuevo periodo de arrendamiento siempre será el inquilino.
“Una vez transcurridos los tres años, se tiene la oportunidad de recuperar el inmueble si se justifica que es para el uso propio o de algún familiar. Ahí estaría justificado el desalojo del inquilino. Pero, ¿qué ocurre si se solicita el inmueble y se lo arrienda a otra persona que no es familiar? Bueno, ahí la superintendencia tiene la capacidad de penalizar y multar al propietario con el valor de 100 unidades tributarias por cada mes que permanezca fuera de ese inmueble el arrendatario que fue ‘desocupado entre engaños y mentiras’”.
Según el especialista, el desalojo ya no es una opción. La orden de desocupación de un inmueble solo podrá ser emitida bajo 5 causales: la mora de 4 canon de arrendamientos por parte del inquilino; comprobación del uso deshonesto del espacio arrendado; daños “malintencionados” en la infraestructura; finiquito del contrato; o ante la necesidad de uso del propietario, para esto se deberá notificar con anticipación al inquilino.
En cualquiera de los casos, si el arrendado no posee a dónde ir, el propietario está obligado a agotar la fase administrativa contemplada en Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de viviendas, y si en éstas no hay un acuerdo entre las partes, se tendría que apelar a tribunales.
Una vez dada la orden de desocupación, contará con un plazo, no mayor de 180 días ni menor de 90, para desalojar. Es decir, la permanencia del inquilino en el inmueble es indefinida.
“Ahora, después de todo esto, según la vigente Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en su artículo 13, aun cuando ya se tenga la causal y el desalojo fuese una decisión tomada por los tribunales, la persona no podrá ser desalojada si no se tienen un lugar a dónde llevar a esa persona, ya sea un refugio temporal o una solución habitacional definitiva, si no existe al momento algunas de estas dos para la persona, la autoridad no puede proceder al desalojo”.
Limitaciones de la ley
En el proyecto discutido en la actualidad no sólo se agregan nuevas normas; según Pérez, también desaparecen algunas figuras tradicionales, y que suman confianza al propietario, en el proceso de alquiler.
Ejemplo de esto es la suspensión del depósito. “En principio se habló de limitarlo a dos meses; sin embargo, ya no existe”.
De igual forma, las reparaciones del inmueble, que en la actualidad son asumidas por ambas partes, reparaciones menores por el inquilino y mayores por el arrendatario; serán asumidas en totalidad por el propietario del inmueble, con excepción de aquellas que se compruebe la mala intención del inquilino.
Estas limitaciones legales, según Pérez, generarán la caída total del mercado arrendatario en el país. Los dueños optarán por vender sus inmuebles debido a que, según lo estipula el proyecto, todo espacio destinado a la vivienda que se encuentre desocupado será blanco de impuestos por la superintendencia.
“Contrario a lo que se piensa, aunque la ley sanciona al propietario, afectará a los inquilinos que en un futuro no podrán alquilar debido a que no habrán inmuebles en oferta. Aún más, el 65% de los inmuebles arrendados se encuentran en zonas populares del país, por lo cual el daño será para este sector. De aprobarse esta ley, se protege a los inquilinos de hoy, pero se cierran las puertas a los de un futuro. De aprobarse esta ley, los actuales serían los últimos inquilinos”, concluyó el especialista.
Correo del Caroní / Ciudad Guayana
06-09-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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