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En la Asamblea Nacional se encuentra un Proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas. Debe preocupar que el Proyecto de Ley no deja clara la justificación de dicho instrumento normativo, ni tampoco cual es el bien de interés público que buscaría tutelar. Lo anterior no es poca cosa porque podría no estar garantizándole a la sociedad venezolana la existencia de asidero y justificación de un instrumento legal que cuenta con una redacción potencialmente distorsionante.
El proyecto de Ley, según su artículo 1 tendría por objeto regular y establecer el régimen jurídico aplicable a la actividad económica de arrendamiento de inmuebles para vivienda.
Sin embargo, del Proyecto de Ley no se desprende motivación alguna basada en el interés público o ante la existencia de una falla o una distorsión en el mercado de arrendamiento, sino simplemente se impone una draconiana regulación sobre la actividad económica de arrendamiento de inmuebles para vivienda. Más allá, se impone un control de precios o de cánones al margen de la libertad a negociar de los oferentes y demandantes, desconociéndose la soberanía del consumidor-arrendatario y el derecho de propiedad del oferente-arrendador.
El instrumento generaría dos tipos de costos reconocidos en el análisis de las políticas públicas y regulatorias. El primero, el costo de transferencia de rentas, consistente en el costo materializado a través de la pérdida de beneficio del arrendador que se encuentre sometido a la regulación. La transferencia de renta generada hacia el arrendatario no cambiaría en nada el nivel de bienestar social, toda vez que constituye una simple transferencia de rentas de un agente económico a otro. En este sentido, este efecto redistributivo es absolutamente inocuo sobre el bienestar social y podría en el mediano plazo desaparecer. Aun cuando pareciera que se protege al arrendador actual, lo cierto es que las opciones de arrendamiento futuro para el mismo irán desapareciendo, bien por vencimiento, no renovación, venta del inmueble, etc. En el mediano plazo no habrá bienestar, riqueza o renta que transferir porque simplemente el mercado, particularmente la oferta de arrendamiento se constreñirá (este último fenómeno implica destrucción de bienestar social, valor y riqueza para la sociedad).
El segundo efecto resulta mucho más preocupante, conocido como efecto de pérdida de eficiencia, encarna la irracionalidad del Proyecto de Ley. El Proyecto de Ley lesionaría especialmente a los potenciales o futuros arrendatarios que verán reducir la oferta de inmuebles para viviendas en el mercado de arrendamientos.
Al lesionarse los atributos de los derechos de propiedad, especialmente la disposición sobre los inmuebles para viviendas que se encontraren arrendados, los inmuebles como bien duradero perderá valor e interés, arrastrando a una caída a la actividad economía del sector construcción.
El Proyecto de Ley parte de la falsa premisa que los derechos de propiedad y el derecho a la vivienda se encuentran en franco conflicto siendo excluyentes y sustitutos entre sí. Lo cierto es que los derechos de propiedad resultan fundamentales para coadyuvar a la satisfacción del derecho a la vivienda. Adicionalmente se parte de la falsa premisa que las relaciones comerciales en el mercado de servicios de arrendamiento son un juego suma cero, donde el arrendador gana y necesariamente el arrendatario pierde. Nada más falso que lo anterior. Como ocurriría en cualquier mercado, al perfeccionarse una transacción o un contrato, el precio, en este caso el canon de arrendamiento, superará al precio de reserva del oferente, mientras resulta menor que la disponibilidad de pago del arrendatario, de lo contrario no se llevaría a cabo el intercambio. En este caso ambos agentes económicos habrán generado riqueza y bienestar para cada uno. Por el contrario, de no perfeccionarse el contrato o la relación entre el arrendador y el arrendatario no se habrá creado valor, riqueza o bienestar alguno.
Los efectos negativos asomados en este artículo muestran la miopía regulatoria de este Proyecto de Ley, el cual lesionaría la eficiencia dinámica, el derecho de propiedad y al propio derecho a la vivienda. Este Proyecto de Ley agravará el déficit habitacional y lesionará al sector construcción. Los precios no son necesariamente materia de interés público. Cuando existe un déficit por falta de oferta –sin que exista un monopolio natural- el problema de eficiencia económica implica incorporar demandantes (potenciales arrendatarios) que no encuentran la suficiente oferta. El precio podrán fijarlo en cero y el bienestar social no se incrementará porque constituirá en el mejor de los casos una simple transferencia, mientras se mantendrá el déficit habitacional. Más allá, la oferta continuará constriñéndose, aumentando el déficit y generándose pérdida de eficiencia.
La solución pasa indefectiblemente por el resguardo de la propiedad privada, la seguridad jurídica, el fomento de la actividad de arrendamiento y de la construcción, coadyuvando a la consolidación de un sector construcción privado robusto, pujante y en crecimiento.
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Rafael González
Economista. Master in Industrial Organization and Markets. Master in Competition and Market Regulation. Especialización en Economía de los Sectores Energía, Telecomunicaciones, Transporte, Farmacia, Agua y Banca. Profesor universitario en Regulación Económica y Regulación de Competencia
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24-08-2011
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Lic. Henry Medina
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