1.¿Qué razones impulsan la modificación en las condiciones de los créditos hipotecarios?
El Gobierno este año decidió acelerar la construcción de viviendas y se fijó como meta realizar 153.000 soluciones habitacionales. Para ese proceso creó la Gran Misión Vivienda Venezuela y una de las opciones previstas para financiar esos nuevos proyectos es la cartera hipotecaria obligatoria de la banca.
2.¿Cómo se distribuye esa gaveta hipotecaria?
El Ministerio de la Vivienda ordenó a los bancos destinar 12% de su cartera a los préstamos hipotecarios. De esa gaveta 2% es solamente para créditos a la producción de casas. El restante 10% se divide en: 50% construcción, 40% compra de viviendas y 10% mejoras y autoconstrucción. Respecto a la norma de mayo la distribución tiene cambios y ahora se dan más recursos a la adquisición de casas.
3. Para la construcción de viviendas ¿cómo será la asignación de los financiamientos?
La asignación por tipo de proyecto se eliminó y la distribución de los créditos será definida por el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda.
4. ¿Cuál es la distribución para los préstamos que tienen como fin la compra de viviendas?
De la porción de la gaveta para adquisición de viviendas: 80% será para quienes ganen hasta 4 salarios mínimos (5.629 bolívares) y 20% para quienes perciban más de 4 salarios mínimos.
5. ¿Sigue el techo impuesto en la norma del mes de mayo?
No. El tope fijado en esa resolución fue eliminado y con la reforma publicada el pasado 19 de julio todas aquellas familias que ganan más 4 de salarios mínimos (5.629 bolívares) pueden tramitar créditos por la vía de la gaveta hipotecaria.
6.¿Cuál es la orientación que deben dar los bancos a los créditos de largo plazo?
De esa porción de la gaveta, los bancos tienen que destinar el 80% a los créditos para la adquisición de viviendas en el mercado primario y 20% para la compra unidades habitacionales en el mercado secundario.
7. ¿Eso significa que los bancos tienen que orientar gran parte de los créditos a la adquisición de viviendas en desarrollos habitacionales nuevos?
Sí. No obstante, representantes del sector inmobiliario señalan que aunque las operaciones de compra y venta han caído, de las transacciones que se llegan a realizar la mayoría son el mercado secundario. Agregan que en el mercado primario son pocas las compras que se concretan, debido a la incertidumbre que se ha generado con los marcos legales y las expropiaciones.
8. ¿Las tasas para los créditos de la gaveta hipotecaria también se modificaron?
No. Por ahora las tasas para esos préstamos se mantienen entre 10,50% y 12,44%. Esos intereses fueron fijados en enero de 2009 y las autoridades no han precisado si serán revisados.
9. ¿Los créditos por la vía del Fondo de Ahorro Obligatorio de Vivienda mantienen las mismas condiciones?
No todas. Los préstamos con recursos del Fondo de Ahorro son aprobados para aquellos que ganan hasta 7.000 bolívares y las tasas oscilan entre 4,66% y 8,55%, pero en una de las resoluciones aprobada recientemente por el Ministerio de la Vivienda se ajustaron los plazos y las cuotas iniciales. El titular del despacho, Ricardo Molina, señaló hace algunas semanas que la distribución del Fondo sería modificada a fin de atender la construcción de viviendas, pero hasta ahora no se han publicado los cambios.
10. ¿Cuáles fueron los cambios en las cuotas iniciales?
La reforma rige para los préstamos por la Ley de Vivienda y la gaveta hipotecaria. Las cuotas iniciales serán según los ingresos mensuales. Si una familia gana menos de 2 salarios (2.814 bolívares) no entregará recursos por adelantado, si devenga hasta 3 salarios mínimos (4.222 bolívares) la cuota es 2%, hasta 4 salarios mínimos (5.629 bolívares) es 5%, hasta 5 salarios mínimos (7.037 bolívares) es 10% y más de 6 salarios mínimos (8.444 bolívares) es 20% del valor de la vivienda.
11. ¿Entonces la cuota inicial ya no es 30% del costo de la solución habitacional?
No. Para adquirir un inmueble ya no se tiene que dar el 30% de inicial.
12. ¿Cuál es el plazo máximo para los financiamientos?
El plazo máximo establecido en el decreto es 25 años. Anteriormente era de 30 años.
13. ¿Qué porcentaje de ingresos se puede comprometer en los pagos de los créditos?
Las familias podrán destinar máximo 35% de los ingresos a la cancelación de las cuotas mensuales. En las resoluciones pasadas se permitía destinar entre 20 y 30% de los ingresos.
14.¿Cómo serán ahora los subsidios directos?
El subsidio se utiliza para completar la compra de una solución habitacional. La nueva norma señala que el beneficio está sujeto al nivel de ingresos y es un porcentaje del valor de la vivienda. La escala indica que si una familia devenga menos de 1 salario mínimo el beneficio será 100% y de manera temporal. Si gana 1 salario mínimo el subsidio es 77,42%, si devenga hasta 2 salarios mínimos es 54,19%, si el ingreso es 3 salarios mínimos el subsidio es 28,39% y si gana 4 salarios mínimos es 2,56%.
14. ¿Cuál era el anterior esquema de subsidios?
El sistema anterior era para aquellas familias que percibían entre 799 y 2.600 bolívares y el beneficio oscilaba entre 46.000 y 25.300 bolívares.
15. ¿Qué otras condiciones se fijaron para los subsidios?
Los subsidios bajo el sistema anterior imponía como condición el nivel de ingresos no importaba el costo de la vivienda. La nueva norma indica que el beneficio solamente se otorgará cuando la solución habitacional tenga un costo no mayor a 270.000 bolívares, que es el valor que tendrían las casas que se hacen en el marco de la Misión Vivienda.
16. Además del precio de la vivienda, ¿se establecen otros requisitos?
Sí. Aquellos que reciban el subsidio temporal, que equivale al 100% del valor de la vivienda tendrán que cumplir con algunos requerimientos, siendo uno de ellos estar inscritos en el registro de vivienda, de acuerdo a lo indicado por el presidente del Banavih, Mario Isea. La resolución agrega que luego de otorgado el subsidio, en un lapso de dos años será objeto de revisión , en ese momento se evaluarán las condiciones del grupo familiar para determinar las condiciones del crédito hipotecario.
17.¿Los subsidios sólo serán para los préstamos por Fondo de Ahorro Obligatorio?
El decreto no lo detalla.
18. ¿Se realizarán evaluaciones de los créditos hipotecarios?
Sí. Anualmente los bancos tendrán que pedir a cada deudor hipotecario los recaudos para la determinación de las tasas.
19.¿Cómo serán los préstamos para mejoras, ampliación y autoconstrucción de casas?
Según la normativa, de la porción de la gaveta prevista para ese sector, los bancos la tienen que dividir en: 60% préstamos para autoconstrucción de viviendas y 40% financiamientos para mejoras y ampliaciones de las unidades habitacionales. Las condiciones para esos financiamientos no se han definido.
El Universal
24-07-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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