La materia de arrendamientos urbanos en Venezuela está actualmente regida por tres leyes:
1ª) El alquiler de viviendas por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda publicada en Gaceta Oficial N° 6.053 extraordinario el 12 de noviembre de 2011; los locales de uso comercial por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial publicada en Gaceta N° 40.418 el 23 de mayo de 2014; y las oficinas, inmuebles industriales, galpones, educacionales, consultorios médicos y otros usos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999. A esto hay que agregar que cada una de esas leyes fue redactada bajo la inspiración de filosofías completamente diferentes e incluso en algunos casos contradictorias y con objetivos también diversos.
La ley que rige los arrendamientos de vivienda tiene por objetivo fundamental intervenir y controlar todos los aspectos de los contratos de alquiler de este tipo de edificaciones desde el contenido mismo de los contratos, el monto del alquiler, la finalización del contrato, la preferencia del arrendatario a comprar la vivienda que ocupa, el precio de venta al inquilino e incluso se han complementado sus normas mediante Reglamento y Providencia que la hace aún mas intervencionista y no deja resquicio alguno a la posibilidad de que existan pactos entre arrendador y arrendatario.
2ª) En cambio la Ley de arrendamientos de locales comerciales, tiene como finalidad viabilizar los arrendamientos de los locales en centros comerciales dejando a la libre iniciativa de las partes la fijación del monto del alquiler mediante la aplicación del método del valor de reposición del inmueble arrendado, del porcentaje de rentabilidad en base a las ventas brutas del negocio instalado en el local e incluso un sistema mixto de renta fija mas porcentaje. Los límites máximos y mínimos que establece son suficientemente amplios para que las partes puedan acordar la renta, los plazos, e incluso cláusulas penales bastante severas. Se puede afirmar con propiedad que esta es la ley de los centros comerciales, ya que su texto nada dispone sobre los locales comerciales situados fuera de esos centros y sin embargo somete a estos locales a su normativa que resulta inadecuada para este tipo de locales de uso comerciales que hasta ahora habían estado sometidos a regulación del monto del alquiler, al menos los construidos antes de 1987, y que ahora deberán, en un plazo de 6 meses que establece la propia ley, ajustarse a nuevos parámetros de valores de los locales calculados con el método de costo de reposición del local (cuando hasta ahora se avaluaba el local con base en parámetros diferentes) y consecuenciales ajustes al alza de los alquileres y eventualmente también verse forzados a negociar contratos que los obliguen a pagar porcentajes calculados sobre las ventas brutas de sus negocios, lo cual hasta ahora no era lo usual sino en centros comerciales. Este es un cambio demasiado brusco que augura problemas para estos locales a pie de calle y los negocios instalados en ellos.
3ª) Por exclusión o por omisión expresa, en ambas leyes ya mencionadas, tanto de la ley de arrendamientos de vivienda como la de los locales de uso comercial, los inmuebles destinados a otros usos (oficinas, galpones, industriales, educacionales, clínicas, consultorios, etc.) continúan rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y esta ley fue elaborada para instaurar el equilibrio contractual entre las partes, con intervención moderada del Estado solamente en la fijación del monto de los alquileres de los inmuebles construidos con anterioridad al 2 de enero de 1987, y dejando a la iniciativa de la autonomía de la voluntad de las partes la mayor el resto de las cláusulas contractuales.
Lo ideal sería unificar todos esos textos en una sola ley de arrendamientos que comprenda todos los inmuebles urbanos, aunque se indiquen características diferentes para cada tipo de ellos
Tu Abogado
11-06-2014
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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