Jason Lopez y su esposa Yadira frente al apartamento que rentan en Kendall. Ellos aspiran a comprar una casa. PEDRO PORTAL pportal@miamiherald.com
EN RESUMEN
Los precios de las viviendas y los salarios de los jóvenes profesionales no están en sintonía en el sur de la Florida y esto no solo afecta a estas personas en lo individual sino que daña la economía de la zona porque ellos terminan por abandonar la ciudad.
NICHOLAS NEHAMAS
nnehamas@miamiherald.com
Tanto Jason como Yadira López tienen buenos trabajos y títulos universitarios, pero no pueden encontrar una casa a su gusto en un buen barrio en que ellos puedan permitirse comprar.
A Jason López no le parece que ellos estén pidiendo demasiado.
El es un graduado de la Universidad de Miami que trabaja en relaciones públicas. Yadira estudió en la Universidad Internacional de la Florida y se gana la vida trabajando en marketing. Entre los dos, esperan ganar alrededor de $120,000 en el 2017. Ellos tienen treinta y tantos años y quieren tener hijos.
“Tenemos préstamos estudiantiles, tenemos el pago de nuestro automóvil”, dijo López. “Hay viviendas disponibles, pero no están en buenas condiciones, y no queremos pagar en exceso. Queremos ser responsables y vivir dentro de nuestros medios… [Miami] ya no es realmente un lugar para las personas que estén comprando su primera vivienda”.
Incluso en los remotos vecindarios de Kendall por los que andan buscando una casa unifamiliar o un townhouse por debajo de $300,000, la crisis del mercado de la vivienda a nivel medio en el sur de la Florida está sacando del mercado a parejas de clase media como los López. Ahora, los líderes de negocios empiezan a preocuparse de que los trabajadores calificados que impulsan la economía en plena diversificación de Miami se marchen por culpa de la ola de los crecientes precios de la vivienda.
“El impacto va más allá de la vivienda”, dijo Carlos Fernández-Guzmán, presidente y ejecutivo principal de Pacific National Bank. “Esto va mucho más profundo, al corazón mismo de la economía… Esta ya ha sido una preocupación de la comunidad de negocios por bastante tiempo”.
El sur de la Florida pareció haber resuelto su problema de “drenaje de cerebros” cuando los precios de la vivienda se desplomaron durante la recesión. Entre el 2011 y el 2013, el crecimiento de la población de personas de 25 a 34 años de la región con un diploma de bachelor o más alto ocupó el octavo lugar en la nación, de acuerdo con investigaciones hechas por el Centro de Dinámica de la Poblacion de la Universidad Estatal de Cleveland. Pero los precios de la vivienda han aumentado en un 59 por ciento desde que el mercado tocara fondo en el 2011. Y los sueldos no se han movido apenas.
El año pasado, un estudio sobre dónde tienen más oportunidades económicas los recién graduados universitarios puso al sur de la Florida en el último lugar de 40 grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos debido a los bajos sueldos iniciales y el alto costo de la vivienda, de acuerdo con el website inmobiliario Trulia y el website de redes de empleo LinkedIn.
LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA HAN AUMENTADO EN UN 59 POR CIENTO DESDE QUE EL MERCADO TOCARA FONDO EN EL 2011. Y LOS SUELDOS NO SE HAN MOVIDO APENAS
“Empezamos a preocuparnos sobre los precios de la vivienda, y entonces termina un ciclo, y los precios empiezan a bajar, y todo el mundo se siente cómodo de que la asequibilidad está de vuelta”, dijo Fernández-Guzmán, codirector de un grupo de trabajo de soluciones para la vivienda de la Cámara de Comercio del Gran Miami. “Pero los precios siempre vuelven a subir y siguen afectando a nuestra fuerza de trabajo calificada y educada”.
Victor Mendelson, copresidente de la firma del sector aeroespacial Heico, radicada en Miami, emplea a cientos de personas en el sur de la Florida.
Contratar a ingenieros, vendedores y otros empleados clave en costosos mercados de la vivienda como el sur de California es fácil, dijo Mendelson. Esos recién llegados ven a Miami como una oportunidad relativamente buena. Pero no lo es reclutar a trabajadores de áreas menos caras, incluyendo el resto de la Florida.
“Esto es una preocupación para nosotros”, dijo Mendelson. “Traemos personas de Palm Beach y los reclutamos para que vengan a Miami, y eso puede ser difícil. Ellos vienen y empiezan a buscar casa y dicen: ‘Qué va, yo no esperaba recibir tan poca casa por mi dinero si lo comparo con lo que puedo conseguir unas millas más al norte’ ”.
Pero existen viviendas asequibles en buenos barrios. Es que cuesta trabajo encontrarlas. Para ayudar a los sudfloridanos que están en busca de casa, el Miami Herald ha puesto en práctica una herramienta de Internet con nuevos datos que pueden ayudar a los compradores a encontrar barrios con tesoros ocultos. La herramienta utiliza datos de precio de la vivienda de Zillow, evaluación de las escuelas del Departamento de Educación de la Florida y estadísticas delictivas de la compañía de software de mapas Esri para ayudar a los lectores a encontrar áreas subvaloradas.
La crisis del mercado medio
Miami ya no es una ciudad estadounidense como otra cualquiera, por el estilo de St. Louis o Minneapolis. (Sin ánimo de ofender, amigos.) Se ha convertido en una metrópolis como una marca global, atrayendo compañías de otros estados y disfrutando de un renacimiento cultural. Pero su éxito la ha convertido asimismo en una de las ciudades menos asequibles de Estados Unidos, así como una de las menos asequibles en el mundo de habla inglesa, de acuerdo con el Levantamiento Internacional de Asequibilidad de la Vivienda de Demographia en el 2016.
Los inversionistas extranjeros han elevado los precios de la vivienda fuera del alcance de los ingresos locales. Entre agosto del 2015 y julio del 2016, personas procedentes de otros países gastaron $6,200 millones en bienes raíces residenciales del sur de la Florida, de acuerdo con la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Miami (Miami Association of Realtors). Eso representa el 39 por ciento del total de gastos de vivienda en toda la región.
La brecha entre los ingresos y el precio de la vivienda hace del sur de la Florida el octavo de los peores mercados de la nación para los compradores primerizos, según concluyó un estudio de Bloomberg. Las demás ciudades de las 10 peores estaban todas en California, con excepción de Honolulu.
En el mercado local de la vivienda, en la actualidad, no se trata sólo de brindar viviendas subsidiadas por el gobierno para los empleados de las industrias de la construcción y los servicios. (Aunque viviendas asequibles para esos trabajadores también se necesitan desesperadamente, según activistas.) El área media del mercado de bienes raíces residenciales de Miami está bien caliente, y el inventario está desapareciendo a una velocidad alarmante.
ENTRE AGOSTO DEL 2015 Y JULIO DEL 2016, PERSONAS PROCEDENTES DE OTROS PAÍSES GASTARON $6,200 MILLONES EN BIENES RAÍCES RESIDENCIALES DEL SUR DE LA FLORIDA
Durante los últimos dos años, el número de casas unifamiliares en el mercado con precios de entre $250,000 y $600,000 ha disminuido en un 18 por ciento, de acuerdo con Mike Pappas, presidente y ejecutivo principal de Keyes Company. Las viviendas permanecen ahora en el mercado por 57 días, en comparación con 79 días en el 2014.
El sector de entre $250,000 y $600,000 es crucial porque representa el tipo de viviendas que se espera que parejas con dos fuentes de ingresos que tengan títulos universitarios puedan permitirse comprar en el sur de la Florida, en base a los ingresos típicos y los costos recomendados de vivienda.
La locura de ventas del mercado medio está teniendo lugar al mismo tiempo que las ventas de condominios de lujo se están estancando. Los compradores extranjeros fueron los que impulsaron el boom más reciente del mercado inmobiliario, que ha sido paralizado por el dólar fuerte. Pero toda esa inversión tuvo un lado negativo: los urbanizadores del sur de la Florida que van en pos del dinero proveniente del extranjero están construyendo ante todo viviendas de lujo, lo cual aumenta los costos de construcción y de terrenos y hace difícil producir viviendas a precios más asequibles.
“Se escucha a gente que miran de 45 a 50 viviendas”, dijo Pappas. “Ellos hacen ofertas múltiples, y salen derrotados por ofertas en efectivo… Hay productos, pero cuesta trabajo encontrarlos”.
Las ventas de las viviendas a nivel de mercado medio aumentaron un 27 por ciento en diciembre, de acuerdo con la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Miami. El sector de precios de entre $300,000 y $600,000 representa casi el 40 por ciento del total de ventas en el condado Miami-Dade, de acuerdo con la asociación.
“Este es el mercado más fuerte en el sur de la Florida”, dijo Pappas. “Es el punto más perfecto de todos”.
Tanta competencia y tan poca nueva construcción hace la vida difícil a las personas que viven en la localidad.
“Es muy difícil encontrar un buen precio”, dijo Bruce Lamberto, empleado de la Ciudad de Miami Beach que es propietario de seis viviendas de alquiler en el área del Northeast de Miami-Dade. “Hace un año, estuve mirando una casa que estaba listada por $175,000. Ahora, una vivienda similar sale listada por $275,000”.
Ahora sólo quedan 4.6 meses de oferta disponible de viviendas de mercado medio. Un mercado balanceado cuenta por lo general con alrededor de seis a nueve meses de oferta, lo cual significa que un mercado medio está bien plantado en el territorio de los vendedores. Y la gente sigue mudándose al sur de la Florida: los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach ganaron 500,000 residentes durante los últimos cinco años.
Mientras tanto, los compradores de clase media se quejan de que muchas viviendas de precio asequible necesitan reparaciones por miles de dólares o no cumplen con los códigos. Siete de cada 10 viviendas en Miami-Dade fueron construidas antes de 1980, de acuerdo con datos del Censo de Estados Unidos. Las viviendas necesitan por lo general renovaciones considerables luego de 30 o 40 años de uso.
“Los vendedores están muy al tanto de la cantidad de compradores que hay en el mercado y de la falta de inventario”, dijo Ray Durán, gerente regional de ventas de Quontic Bank en Coral Gables. “Eso definitivamente da a los vendedores una posición más fuerte al llegar a la mesa de negociaciones”.
500,000 nuevos residentes se establecieron en Miami-Dade, Broward y Palm Beach durante los últimos cinco años.
Las viviendas se hacen más caras a medida que se acercan a los grandes centros de empleo. Trulia calculó que una familia de clase media en el sur de la Florida gasta el 69 por ciento de sus ingresos en vivienda, transporte y servicios básicos. Ese es el tercer índice más alto de la nación, después de San Francisco y Los Angeles.
La falta de inventario asequible, combinada con los embotellamientos del tráfico, están incluso influenciando la manera en que las compañías trabajan. Gracias a las mejoras en la tecnología de las comunicaciones, alrededor del 20 por ciento de los 1,200 empleados de Sprint en el sur de la Florida tienen ahora la opción de trabajar a larga distancia. Eso les puede ahorrar la opción de tener que escoger entre un pago asequible de hipoteca y una travesía descorazonadora de ida y vuelta al trabajo.
“No hay por qué estar todo el día en la oficina”, dijo el presidente regional de Sprint Claudio Hidalgo. “Al usar la tecnología, podemos ahorrar espacio de oficina, la necesidad de un auto, la vivienda”.
Una matemática implacable
Podría parecer extraño que Miami sea menos asequible que otras ciudades caras como Nueva York, Seattle y Boston. Pero los trabajadores de esas ciudades ganan más dinero como promedio. De modo que, aun cuando la vivienda sea más cara, también está más a su alcance debido a los sueldos más altos.
En el área metropolitana de Boston, por ejemplo, una vivienda mediana se vende por $435,000 y los ingresos familiares medios son de $80,500, de acuerdo con el Levantamiento Internacional de Asequibilidad de la Vivienda de Demographia. Eso significa que las viviendas cuestan 5.4 más veces que los ingresos. En Seattle, las viviendas son 5.5 veces más caras que los ingresos. En Nueva York, la proporción es de 5.7. La brecha en el área metropolitana de Miami es de 6.1. En América del Norte, solamente Toronto, Honolulu y las grandes ciudades de California son menos asequibles, según concluyó Demographia.
La disparidad entre los ingresos de los trabajadores y los costos promedio de la vivienda en el sur de la Florida puede ser aterradora: en Miami-Dade, la familia mediana gana $43,000 al año, de acuerdo con cifras del Censo de EEUU. En Broward, la cifra es de $52,000.
Usando una fórmula favorita de los expertos de la vivienda –que las familias no deben gastar más de 3 1/2 veces sus ingresos en la vivienda– un comprador típico de Miami-Dade debería gastar alrededor de $150,000 en su vivienda. El comprador típico de vivienda de Broward debería gastar $182,000.
Eso no es una buena noticia cuando se compara con los precios medianos de venta.
Las casas unifamiliares existentes en Miami-Dade se estaban vendiendo por $305,000 y los condominios por $210,000 en diciembre, de acuerdo con la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Miami. En Broward, las casas unifamiliares se estaban vendiendo por $320,000 y los condominios por $150,000, de acuerdo con los Corredorers Inmobiliarios del Gran Fort Lauderdale (Greater Fort Lauderdale Realtors).
Nicholas Nehamas: 305-376-3745, @NickNehamas
Este artículo incluye comentarios de la Red de Opinión Pública (Public Insight Network), una comunidad en Internet de personas que han acordado compartir sus opiniones con el Miami Herald y WLRN. Coopere en MiamiHerald.com/insight.
El Nuevo Herald
17-02-2017
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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