A aquellos edificios en todo el país que tienen 20 años o más dedicados al arrendamiento. La Providencia obliga al propietario de ese edificio a vender cada uno de esos apartamentos a los inquilinos.
¿Cuáles son las condiciones que establece la Providencia?
Deben ofertarse los inmuebles al inquilino en un lapso no mayor de 60 días hábiles que comenzó a contarse a partir del 28 de marzo de 2014. El propietario está sujeto a sanciones si se incumpliese esta providencia administrativa. Las sanciones son multas de 2.000 U.T por cada apartamento no ofertado al arrendatario, multa que deberá pagarse dentro de un lapso de 5 días. Si no se pagare la multa, se considera al arrendador o propietario reincidente, y se duplica el valor de la multa. En muchos casos las multas pueden superar incluso el valor cada apartamento, incluso del edificio.
¿Hay alguna otra forma de penalidad?
Si no se pagan las multas establecidas en la providencia, la Superintendencia Nacional de Arrendamiento deberá proceder ante los tribunales competentes a demandar el cobro de la multa, embargando ejecutivamente el inmueble que se traduce en cobrarse del inmueble y adjudicárselo el Estado como pago de la sanción impuesta.
La providencia me afecta (soy multiarrendador), ¿qué debo hacer según la misma?
Primero: si no se está registrado o inscrito proceder a ello.
Segundo: solicitar a la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas que fije el valor del inmueble. Para ello deberá presentar ante la Superintendencia lo siguiente: Solicitud escrita, Contrato de Arrendamiento o Justificativo de Testigo que demuestre Relación de Arrendamiento; Certificado de haber cumplido con la inscripción en el Registro Nacional de Arrendamiento; Planilla de características del inmueble; Documento de condominio del edificio; Documento de propiedad del inmueble; Permiso de habitabilidad o permiso de construcción del inmueble; fotografías de las cuatro fachadas, de los ascensores, de los ductos de basura, de las escaleras de acceso a cada piso, de los bajantes de basura, de los sótanos, de los tanques de aguas blancas, de los jardines y en general de las áreas comunes, en papel fotográfico no mayor a dos meses de la fecha de su presentación.
Tercero: Paralelamente si no está convertido al régimen de Propiedad Horizontal proceder a ello.
Cuarto: Ofertarlo en venta a los inquilinos a través de tribunales o notaria, cumpliendo los requisitos que dispone la ley (precio fijo, un año para pagar, no exigencia de arras, ni inicial, ni pago contado, acompañar documento de propiedad, documento de condominio, el acto de fijación del precio, certificación del gravamen, condiciones y modalidad de la negociación).
Quinto: Si el inquilino acepta la oferta proceder a suscribir un compromiso preliminar de compraventa que le permita a este tramitar un crédito hipotecario de ser el caso.
Sexto: Finalmente otorgar el documento definitivo de compraventa ante el registro al vencimiento del año.
No puedo hacer la oferta, mi inmueble no está convertido al régimen de Propiedad Horizontal, ¿qué hago?
Este es uno de los grandes inconvenientes y lagunas de la Providencia.
Sugerimos: Tratar de paralelamente de agotar el procedimiento y trámites para la conversión mientras se realizan las gestiones ante Sunavi. Dado que el lapso es corto y los trámites para la conversión conllevan otros que toman tiempo dada su naturaleza, adicional a las demoras propias de la administración pública, solicitar una prórroga fundada en el motivo probando que se están realizando las gestiones.
Se debe señalar que se estima que el procedimeinto de avalúo que realizará la Sunavi no será el previsto en la Ley que rige la materia, pues así se anunció a traves de medios de comunicación. Según la ley que rige la materia la Superintendencia debe fijar los precios de los inmuebles, dicho procedimiento desde la aprobación en noviembre de 2011 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda debió hacerse y no se ha cumplido salvo en pocos y contados casos, siempre sin cumplir el adecuadamente los pasos legalmente establecidos. Es un procedimiento que requiere de una importante capacidad técnica y administrativa que hasta ahora la Superintendencia no ha demostrado tener.
Es un porcentaje altísimo los edificios afectados por la providencia de la Sunavi que no se adecúan a los requerimiento de la Ley de Propiedad Horizontal, ni se han convertido a dicho régimen y por ende no tienen documentos de condominio, por lo tanto no pueden ser ofertados a los inquilinos, e incluso no sabemos si la Sunavi reciba las solicitudes en estos casos.
Solventar estas deficiencias, entre otras, tomaría muchísimo más tiempo que el lapso establecido por la Providencia para hacer las ofertas, por lo que se entiende que es una providencia inviable.
¿Qué hago si no deseo vender mi propiedad a los inquilinos? ¿O si soy un inquilino y no deseo comprar?
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela ha elevado su voz denunciando la Providencia como inconstitucional y violatoria de los derechos de los venezolanos, pues no es justo favorecer a unos venezolanos pisando el derecho constitucional de propiedad que tienen otros. En ese sentido, el gremio inmobiliario está trabajando para introducir recursos ante los tribunales competentes que permitan anular esta Providencia que no solo es imposible cumplir sino que además violenta el derecho de propiedad privada de un grupo de venezolanos.
Soy inquilino, y deseo comprar, ¿qué debo hacer?
Colaborar con el propietario o arrendador.Si usted no compra, el inmueble podrá ser vendido a una tercera persona, si decide comprar, debe gestionar un crédito hipotecario cumpliendo los requisitos para ello.
La Providencia, aparentemente, favorece a los inquilinos, pero lo cierto es que los obliga a comprar un inmueble sin establecer formas de financiamiento ni qué sistema de crédito se utilizará para hacer efectiva la compra. Es necesario recordar que el Gobierno está en mora con muchas familias de inquilinos de edificios expropiados en años anteriores que no han sido entregados propiamente a las familias que residen en ellos pues el Gobierno no ha hecho efectiva la transferencia de recursos financieros para tal fin, ello sin considerar los casos en los cuales la compra será de un inmueble que resulte riesgoso por no reunir los requisitos mínimos de aduación y habitabilidad.
Debe tomarse en consideración que dadas las características propias de la mayoría de los edificios en términos legales y urbanísticos es imposible realizar la oferta de los inmuebles tal como lo establece la Providencia, y por otro lado, estaríamos validando una Providencia inconstitucional, como lo han señalado abogados expertos del área arrendaticia.
Prensa Cámara Inmobiliaria de Venezuela
05-04-2014
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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