Simulación de venta registrada

Quien alegue la simulación tiene que probar los hechos advertidos para que el tribunal la decrete

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ

La venta registrada es válida y perfecta hasta que el juez competente resuelva por sentencia definitiva lo contrario. Mientras ello no ocurra, la venta produce plenos efectos jurídicos no solo entre las partes sino ante los terceros. En nuestra condición de abogados en Venezuela observamos que demostrar la simulación es en extremo difícil.

Quienes pretendan demandar la simulación de un acto registrado deben enterarse que una vez declarada, no producirá efectos en perjuicio de los terceros que, no teniendo conocimiento de ella, han adquirido derechos e intereses sobre el inmueble con anterioridad a la demanda por simulación.

Nos preguntan: ¿cuáles pruebas son suficientes para acreditar la simulación de una venta?

1) El parentesco dentro del cuarto grado de consanguinidad de los contratantes; esto se constata con el Oficio que emite el Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores, Justicia y Paz, Servicio Administrativo, Identificación, Migración y Extranjería (Saime), Dactiloscopia y Datos Filiatorios.

2) El precio de la negociación no debe haberse pagado; el comprador no dio dinero al vendedor, no hay movimientos bancarios que lo respalde.

3) El precio no debe ser equivalente al valor del bien traspasado, es un precio vil e irrisorio, el valor del inmueble es superior al fijado por las partes. La experticia es la prueba idónea para corroborar el valor real del inmueble para la fecha de la venta registrada.

4) La continuidad de la posesión del bien en manos del vendedor, no hay cambio entre los ocupantes del mismo. Con la inspección judicial practicada en el inmueble se puede determinar quien goza de la posesión.

5) La capacidad económica o solvencia del supuesto adquirente, ya que no dispone en su patrimonio para el día de la impugnada venta de la cantidad de dinero que afirma haber pagado. El informe dado por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (Sudeban) es prueba de la carencia del respaldo patrimonial exigido; las partes no tuvieron las intenciones de vender ni de comprar. Todas las anteriores crean la presunción grave, precisa y concordante de la simulación de la compraventa.

Quien alegue la simulación tiene que probar los hechos advertidos para que el tribunal la decrete. El documento fundamental de esta demanda es el contrato inscrito en la oficina de Registro Subalterno Inmobiliario. Decidida la simulación de la venta, se entiende inexistente o sin efectos jurídicos entre las partes intervinientes.

Doctor en Derecho

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El Universal
08-09-2013

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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