Estas son las decisiones más relevantes de 2013 en materia de créditos hipotecarios

El Gobierno  nacional inició el año con decisiones vinculadas con el sector hipotecario, como parte de su política dirigida a lograr que cada familia venezolana tenga su casa propia y que lleva por nombre Gran Misión Vivienda Venezuela.

La próxima acción que se espera es la oficialización de las nuevas tasas de interés para el sector y las nuevas condiciones para el otorgamiento de préstamos con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (Faov).

De acuerdo con lo señalado por el ministro para la Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, el pasado 13 de febrero, y más recientemente por el presidente del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih), Mario Isea, las nuevas tasas buscan favorecer a las familias en la compra de sus casas y promover la construcción.

La semana pasada, Isea indicó que las tasas de interés para adquisición de viviendas, ubicadas actualmente entre 4,66% y 11,42%, bajarán cerca de un punto, lo que es un aliciente para quienes adquirirán sus nuevos hogares.

El 13 de febrero, al anunciar la nueva medida hipotecaria, Molina informó sobre las tasas fijadas para los créditos por cartera hipotecaria que se mantenía la mínima de 4,66% para las familias con ingresos mensuales de hasta cuatro salarios mínimos (8.189,92 bolívares), mientras que la máxima a cobrar para créditos a largo plazo a grupos familiares que devenguen entre ocho (16.379,84 bolívares) y 15 salarios mínimos (30.712,2 bolívares) descendía a 10,66%. Esto implica una reducción de 0,76 puntos.

Asimismo, precisó que los créditos al constructor tienen ahora una tasa más baja: pasaron de 10,5% a 9,66%.

"Todas estas medidas estimulan más la participación del sector privado en la construcción y aumentan la dinamización del sector construcción en vivienda", dijo el ministro en esa oportunidad.

Al mismo tiempo, anunció la fijación en 16,4% de la tasa para créditos dirigidos a familias con ingresos superiores a los 15 salarios mínimos al mes, es decir, que quedan fuera de la cartera hipotecaria, y de 15,4% para el constructor de urbanismos dirigidos a estos grupos.

Estas tasas suelen rondar 24% en los principales bancos del país. Se evidencia así una fuerte reducción de, al menos, 7,6 puntos para favorecer a la clase media en la compra de su vivienda principal.

Isea, por su parte, señaló el pasado 15 de febrero en una entrevista televisiva que se decidió subir ligeramente la tasa para créditos dirigidos a autoconstrucción, ampliación y mejoras de vivienda principal, pues en 2012 gran parte de los bancos incumplió el porcentaje obligatorio de préstamos que deben otorgarse por este concepto. "Estamos estimulando la participación", apuntó en ese momento.

Todas estas decisiones vinculadas con las tasas de interés aún no han sido publicadas en Gaceta Oficial, paso necesario para su entrada en vigencia.

Actualmente, la tasa para las familias con ingresos de entre cuatro y seis salarios mínimos mensuales (12.284,88 bolívares) es de 6,91%; mientras que si ganan entre seis y ocho salarios mínimos, la tasa es de 9,16%.

Decisiones de 2013

1. En enero, el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat mantuvo reuniones con representantes de la banca a los fines de definir los criterios para la nueva cartera hipotecaria obligatoria.

De este modo, el 13 de febrero entró en vigencia el aumento de 15% a 20% de la porción mínima de la cartera bruta de crédito anual que los bancos, con recursos propios, deben destinar a préstamos para la construcción, adquisición, ampliación, mejoras y autoconstrucción de vivienda principal.

La medida supone que este año los bancos desembolsarán al sector unos 80.000 millones de bolívares, lo que implica un aumento de casi 70% con respecto a la cifra que se registró en 2012.

La nueva norma también incrementó el porcentaje de los créditos que deben aprobarse para que las familias venezolanas puedan comprar sus viviendas, que pasó de 26% a 30% de la cartera.

2. En la Gaceta Oficial del 21 de febrero, el Ministerio para la Vivienda y Hábitat dictó una nueva resolución que modifica levemente las condiciones que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación y mejora de vivienda principal con recursos provenientes de la cartera hipotecaria obligatoria.

La normativa establece ahora que si la familia opta al Subsidio Directo Habitacional, el valor de la vivienda a financiar no podrá exceder los 350.000 bolívares.

El subsidio es una ayuda no reembolsable que otorga el Estado a familias que ganen hasta cuatro salarios mínimos al mes. Actualmente, según la resolución que rige el otorgamiento de créditos para vivienda principal con recursos del Faov, ese subsidio no debe superar los 270.000 bolívares.

3. Otra modificación de la resolución ministerial ordena que para el otorgamiento del subsidio deben seguirse las condiciones establecidas en la resolución para créditos por Faov.

Esta normativa establece actualmente una tabla que precisa un otorgamiento de subsidio de hasta 100% si la familia gana menos de un salario mínimo mensual, de 80% si gana el equivalente a un salario mínimo, 54,19% si recibe dos salarios mínimo, de 30% si gana tres salarios mínimos y si obtiene hasta cuatro salarios mínimos, 10% de subsidio.

La norma que rigió hasta ahora precisaba que para los créditos otorgados por cartera no se aplicaría la escala de porcentajes establecida para el subsidio con recursos del Faov.

4. También se modificó el tope de ingresos para los créditos dirigidos a autoconstrucción, ampliación o mejora de vivienda principal. Las familias que opten a este financiamiento no podrán ganar más de seis salarios mínimos (12.284,88 bolívares). Hasta ahora, el límite era de cinco salarios mínimos.

Se espera que esta semana se publiquen las nuevas condiciones para el otorgamiento de créditos con recursos del Faov, que es un fondo constituido por el ahorro equivalente a 3% del salario integral mensual de los trabajadores: 2% lo da el patrono y 1% el empleado. El pago de este aporte lo realiza el empleador mensualmente en un banco (su operador financiero), durante los primeros cinco días de cada mes.

5. El Ministerio para la Vivienda entró a normar los contratos de compra-venta de vivienda. A partir de una resolución publicada en la Gaceta Oficial del 21 de febrero se determina que sólo cuando se demuestre que alguna de las partes (vendedor o comprador) tiene responsabilidad comprobada en el retardo de la protocolización del documento de propiedad, se permitirá “la retención, cobro o descuento de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas de dinero basados en la aplicación de cláusulas penales o penalidades excesivas”.

La medida regula la inclusión de “cláusulas abusivas” en los contratos para la compra de vivienda principal, que permiten cobros adicionales a quienes no puedan protocolizar su crédito en los tiempos estipulados, a pesar de no tener responsabilidad en el retardo. Se establece que las penalidades por el retardo no pueden supera 10% del monto pagado por el comprador.

Además, ordena al Banavih remitir a los bancos los modelos de los documentos de opción a compra para el acceso a créditos hipotecarios con recursos del Faov.

Panorama
26-03-2013

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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