Detrás de la Gran Misión Vivienda hay mucho más que la jornada de registro para los que no tienen casa. Quizás la reforma más importante se dio el 2 de mayo pasado cuando el Ministerio de la Vivienda y Hábitat emitió la resolución sobre las normas que rigen la cartera de créditos hipotecarios.
En los 10 artículos del texto legal se establece el incremento a 12% del porcentaje de la gaveta que la banca debe destinar al financiamiento de viviendas, y además se fijó el nuevo perfil que deberán tener los futuros compradores.
Para adquirir un inmueble a las bajas tasas de interés y a los largos plazos de pago que brinda la Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, el primer requisito que se debe cumplir es ganar mensualmente menos de 5 salarios mínimos; es decir, por debajo de 7.037,45 bolívares. Un punto importante es que ese debe ser el ingreso máximo que en conjunto presente el grupo familiar, bien sea de una pareja o de los 3 familiares solteros que actúen como solicitantes del crédito.
En el artículo 4 de la resolución publicada en la Gaceta Oficial 39664 se establece además que las familias cuyos salarios mensuales sean por debajo de 4.221,42 bolívares tendrán preferencia para la otorgación de los créditos. La norma obliga a las instituciones bancarias a entregar 80% de los préstamos hipotecarios a los grupos familiares con ingresos iguales o menores a 3 salarios mínimos.
Si bien ahora es mucho más sencillo cumplir con el salario necesario para obtener el crédito para una vivienda nueva, la contrapartida es que los montos que los bancos pueden financiar serán también inferiores. Sin embargo, antes de empezar a buscar un apartamento y llevar las carpetas con los documentos a una agencia bancaria hay todo un camino de condiciones que cumplir.
Venezolano, mayor de edad y sin una vivienda principal como propiedad son las tres prelaciones fáciles. Después, es esencial que se hayan realizado, por lo menos, 12 cotizaciones al Fondo de Ahorro Obligatorio de la Vivienda (FAOV ). Eso supone que antes de solicitar un crédito es necesario cumplir con todo un año de aportes.
Viviendas de 200 millones. Los solicitantes de los créditos hipotecarios suelen preguntarse cuáles son los criterios de la banca para aprobar o rechazar un préstamo de cualquier naturaleza. Para los hipotecarios, por ejemplo, un criterio básico es que el grupo familiar sólo debe destinar entre 20% y 30% de sus ingresos al pago del crédito, lo que implica que los interesados tienen que demostrar una capacidad de pago para afrontar las cuotas mensuales que están en un rango entre 560 bolívares y 2.360 bolívares.
El monto del financiamiento al que puede aspirar cada familia también está directamente relacionado con los ingresos mensuales. El reciente cambio de la normativa redujo a un máximo de 270.000 bolívares lo que se puede solicitar en préstamo bancario amparado por el FAOV.
Es importante recordar que si bien los créditos pueden cubrir la totalidad del precio del inmueble, ahora el monto de inicial que debe tener cada familia será fundamental para adquirir una vivienda de mejores condiciones.
Una forma fácil de conocer con exactitud cuál es la suma total del crédito que puede obtener un grupo familiar es sumar los ingresos mensuales e introducir la cifra en el simulador de créditos hipotecarios que está disponible tanto en la página web del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) como en el sitio online del Banco de Venezuela. Allí se obtiene al detalle un estimado de la tasa de interés que se pagará, los años de plazo y el monto de las cuotas mensuales.
Las nuevas disposiciones imponen, además, que la banca debe dar prioridad a los grupos familiares que hagan su solicitud para comprar una casa o un apartamento recién construidos. En el artículo 4 de la resolución se establece que la distribución de los créditos hipotecarios debe ser de 80% para los inmuebles provenientes del mercado primario, mientras que el restante 20% se destinará a los que opten por viviendas del mercado secundario.
La segunda condición más importante con la que debe contar cualquier aspirante a un préstamo hipotecario es conseguir un inmueble cuyo valor esté entre 100.000 bolívares y 270.000 bolívares en las nuevas construcciones en todo el país. Para esta clase de inmuebles no es necesaria una larga lista de requisitos como la certificación de gravámenes o la ficha catastral, pero sí es imprescindible que al momento de introducir la solicitud el inmueble cuente con el permiso de las autoridades para ser habitado.
El último requisito importante para los solicitantes es contar con un ahorro mínimo de 7.000 bolívares, monto necesario para cubrir los gastos de la notaría para el documento de compra/venta, el costo del avalúo y ese 1,93% del monto del crédito solicitado que se deposita como garantía en la cuenta bancaria en la que después se cobrarán las cuotas.
Entorno Inteligente
23-06-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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