El crédito hipotecario para adquisición de vivienda y otras figuras fue recientemente ajustado. El monto, comentan algunos expertos, reconoce el índice inflacionario actual. Sin embargo, aunque el mecanismo sea una posibilidad para algunos venezolanos, no está al alcance de todos.
María Carolina Colmenárez y Juan Crespo viven en “una pieza”, también conocida como anexo, al fondo de la casa de los padres de ella. Tienen dos niñas y en varias ocasiones intentaron adquirir una casa. Compraron un terreno para comenzar a construir, pero el costo de los materiales y los gastos diarios hizo imposible siquiera iniciar la obra. Se registraron en un censo de la Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV), cuatro años atrás, pero aún no han obtenido respuesta concreta.
Cuando conocieron que el presidente de la República, Nicolás Maduro, anunció el incremento de los montos para créditos hipotecarios para adquisición de viviendas, remodelación y mejoras, a través del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), pensaron que sería posible adquirirla y comenzar una nueva etapa en una casa propia.
El monto por adquisición de una casa pasó de Bs. 3 millones a Bs. 20 millones, lo que según algunos expertos, reconocería el impacto de la inflación en el sector construcción de un estimado de 667%. Tal y como se comentó en mayo de 2016, cuando el mismo pasó de Bs. 500 mil y a los Bs. 3 millones, lo que representó un 500% de alza.
Siendo así o no, las preguntas que se realizan todas las personas, parejas y matrimonios venezolanos sin hogar propio son: ¿cómo debo pagarlo?, ¿quiénes aplican al crédito? y ¿son suficientes 20 millones de bolívares para adquirir una casa?
La Gaceta Oficial Nº 41.080 de fecha 23 de enero de 2017 establece las condiciones de financiamiento que regirán el otorgamiento de créditos para la adquisición, autoconstrucción, ampliación o mejoras de vivienda principal con recursos provenientes de los fondos regulados por el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, administrados por el Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat.
Los sectores inmobiliario y de la construcción han realizado sus propios análisis y aunque este ajuste al financiamiento hipotecario de vivienda sea el de mayor envergadura realizado por mucho tiempo, de no controlarse la inflación como ha ocurrido hasta ahora, en poco meses el monto quedará desfasado.
Así lo consideraron José Manuel Alejos, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Lara, y Francisco Mendoza, presidente de la Cámara de Construcción de Lara, quienes expusieron que si el ajuste en el monto de crédito no es acompañado de medidas antinflacionarias “se convertirá en sal y agua”, como ha ocurrido con los aumentos de salario.
Casas que no se pueden pagar
Con ajuste o no del monto, la situación parece ser la misma. Al levantar el teléfono y consultar los costos de las casas publicadas en los clasificados de este rotativo, se evidencia que son bastante elevados.
En La Piedad Norte de Cabudare, municipio Palavecino, las viviendas en conjuntos cerrados superan los Bs. 70 millones, sean de tres o cinco habitaciones. Al consultar si aceptan crédito bancario como forma de pago, expresaron que la cancelación es estrictamente de contado.
Otra casa, en El Cují, con techo de acerolit, cinco cuartos y dos baños, se vende en Bs. 21 millones. La propietaria dice que es negociable, pero que tampoco aceptaría crédito bancario si éste demora, puesto que teme no poder comprar luego otra vivienda.
Sobre si existen familias en capacidad de aplicar a estos créditos, el especialista inmobiliario indicó que con base en los precios actuales, el ajuste podría ser un mecanismo que facilite la compra, pero no es viable para todos los venezolanos.
Explicó que otra alternativa sería cubrir con el monto de crédito un porcentaje del pago, quizás dos terceras partes o la mitad del costo de la vivienda. La medida sigue siendo una ventaja para los aspirantes a propietarios. Sin embargo, ya algunos bancos aprobaban créditos por montos similares.
Respecto a las peculiaridades del mercado inmobiliario, detalló que se ha vuelto “volátil”, por lo que los precios son sumamente elevados y cambiantes. “Quienes tienen generalmente acceso a esos créditos, acuden a viviendas de segunda mano, cuyos propietarios temen por lo tardío del pago”.
Dijo que no todos los propietarios pudiesen estar dispuestos a esperar el pago, con las implicaciones de una liquidación tardía.
Dependiendo del banco, tomará mayor o menor tiempo la cancelación. Si es entidad privada, podría tardar 90 días el desembolso, lapso que podría estar acompañados de inflación. “Es un proceso lento para los tiempos actuales. Habría que ver cuántos propietarios estarían dispuestos a pasar por esto”.
Condiciones limitadas de pago
Sobre el porcentaje de interés y fecha de pago, Alejos recordó que según la alocución del Presidente, no habrá más condiciones que las ya establecidas en la ley. Una de estas es que el crédito solo se asigna si la cuota mensual no representa más del 30% del ingreso del trabajador según la Ley Orgánica del Trabajo.
Con base en las condiciones, detalló que para la adquisición de una vivienda, a 35 años de pago, a tasa de 10,66%, el grupo familiar debe demostrar ingresos de al menos Bs. 515.281,11, con el propósito de pagar una cuota de Bs. 180.348,39 aproximadamente.
Si se aplica a un crédito pagadero en 20 años, los ingresos deben ser de aproximadamente Bs. 571.580,23, para cancelar cuotas de Bs. 200.053,23.
Es de destacar que se desconoce si para este cálculo se debe sumar el bono de alimentación. De ser así, ni siquiera el ingreso mensual de Bs. 103.358,15, de salario integral por ingreso real percibido, sería suficiente.
Al consultarle a Alejos si entonces este incremento podría beneficiar a algunas clases sociales en particular, visto que la Gran Misión Vivienda, ha atendido en una mayor proporción a los grupos menos favorecidos, indicó que la estratificación de grupos en Venezuela resulta sumamente compleja, por la tecnificación del estudio y por el fenómeno de fusión de los mismos en un estrato inferior, motivado a la situación económica actual.
Por su parte, el presidente de la Cámara de Construcción en Lara, no negó que sea un incremento significativo.
Sin embargo, estimó como “difícil” que los venezolanos cuenten con capacidad de pago para cancelar el crédito y los intereses. Acotó que para optar a este beneficio, quien solicita el crédito debe cancelarlo también en un tiempo específico, el cual basado en los montos, representa una enorme responsabilidad.
-Las personas básicamente están restringidas por la falta de ingresos suficientes, incluso para la adquisición de alimentos…Comprar una casa son palabras mucho mayores.
Al respecto Pedro Peña, presidente del Sindicato Único de Trabajadores del Sector Construcción (Suticel), expresó que con base en la realidad que vive Venezuela, respecto al costo de la vivienda, el monto “pudiese quedarse corto”.
Acotó que el incremento del valor de los inmuebles es constante, debido a la acelerada alza de los precios de insumos en el mercado negro. La oferta legal se encuentra contraída, por la misma inflación, y el único oferente es quien vende a precios especulativos.
Añadió que en Lara se registran pocas construcciones de viviendas para la venta, por parte del sector privado, mientras que las construcciones del Gobierno nacional las llamó un “préstamo”, que no termina por atender la demanda del ciudadano.
-Esos 20 millones (bolívares), son poquito, porque el encarecimiento de las viviendas cada día es más grande.
¿Cuántas casas se suman a la oferta?
La cartera obligatoria actual para créditos hipotecarios de vivienda, explicó Alejos, representa el 20 % de las captaciones de la banca. De Bs. 6 billones de esta, Bs. 1.2 billones serán destinados para el tema habitacional.
Si el 60 % se dedica a construcción serán Bs. 728 mil millones y aproximadamente Bs. 461 mil millones, por el 38 %, para adquisiciones de unidades familiares. Para construcción y mejora se destinarían Bs. 4.000 millones (2 %).
La ley también refiere que el 65 % es dirigido al Órgano Superior de la Vivienda, lo que sería Bs. 546 mil millones. Representarían 27 mil viviendas para construir de parte de éste. Unas 2.500 en promedio para Lara.
Banca pública y privada absorberían el 25 %, es decir, Bs. 182 mil millones. En conjunto construirían 9.000 viviendas.
Si la base promedio son créditos de Bs. 20 millones, habría posibilidades para adquirir vivienda en Cabudare, oeste de Barquisimeto y zona norte de la ciudad.
Por vía crediticia se obtendrían 23 mil unidades habitacionales a escala nacional, de emplearse el tope de los créditos de la banca. Sumado a créditos de mejora y autoconstrucción se añadirían 2.400 unidades.
Comparó la cifra con el número de viviendas que hasta hace algunos años construía el sector privado en dos ciudades importantes del país.
Costos del Gobierno y el privado
En abril de 2015, el presidente Nicolás Maduro declaró, durante una entrega de viviendas en la zona capital del país, que los apartamentos sumados a “implementos de construcción y de acabado” tenían un costo de $50 mil, que calculados a tasa de sistema de Divisas Complementarias (Dicom – Bs. 678,67 del viernes), serían Bs. 33.933.500, es decir, más del valor aprobado a través del crédito hipotecario
Alejos aseguró que a través de contratistas nacionales, el Gobierno nacional podría construir muchas más viviendas con la misma cantidad de dinero.
Al consultarle a Mendoza si los Bs. 20 millones representan el costo de fabricación de una vivienda indicó que depende de las circunstancias.
Sin embargo, se debe tomar en cuenta que para construir, el sector privado debe comprar el terreno, realizar el proyecto, solicitar la permisología y cumplir con aspectos administrativos, que generan costos y que el Gobierno nacional no asume ni toma en cuenta al momento de evaluar las condiciones del sector.
-El Gobierno nacional no cumple con estos procesos porque toma terrenos, no pide permisos, pone militares y le adjudican cabillas y cemento a precio preferencial… El privado compra a precios especulativos.
No negó que se pueda construir con este monto, pero depende de las condiciones y el tipo de vivienda.
Alianza con posibles resultados
A juicio de Mendoza, lo ideal sería subsidiar directamente al promotor o constructor, a fin de adquirir mayor volumen de materiales y abaratar el costo de la construcción.
-El problema es que no se ataca el costo de la producción, simplemente se ataca de manera sui géneris (fuera de lo común) la circunstancia presentada para la posibilidad de compra.
Subrayó que el origen de la problemática es el incremento en los costos, debido a las mafias existentes para la adquisición de materiales básicos como cemento y cabillas.
Asimismo, detalló que la gandola de cabillas de 1 pulgada cuesta aproximadamente Bs. 15 millones, monto que hace imposible sostener los costos de producción.
Agregó que 1 metro cúbico de arena o de piedra cuesta aproximadamente Bs. 60 mil. El camión de concreto premezclado se paga en Bs. 152 mil.
No existe suficiente oferta habitacional, debido a los altos costos. Hay un déficit cercano a 3.200.000 a escala nacional. En Lara, la necesidad sería de 300 mil unidades habitacionales.
El presidente de la Cámara de Construcción reiteró que el venezolano tampoco cuenta con capacidad de pago ni de ahorro. Por tanto, la situación continuará sino se ataca la problemática del suministro de materiales.
En opinión de Mendoza, podría existir una alianza público-privada, en la cual el Gobierno se encargue de la urbanización (acueducto, cloaca y electrificación) de los terrenos, en tierras ociosas asignadas a través del Ministerio de Vivienda y Hábitat. Esta tarea pudiese realizarla junto con los concejos municipales y consejos de estado, a fin de cumplir con la ley.
El Gobierno llamaría a licitación a través de las cámaras de construcción del país, a fin de asignar la fabricación de viviendas en dichos terrenos, a objeto de abaratar costos.
Las viviendas serían más económicas, ya que el sector privado no tendría que invertir en compra de terreno ni urbanismo. Al privado se le cancelaría la ejecución de la obra y se ofrecerían tasas preferenciales.
La solución al déficit habitacional, acotó, se puede hallar de manera conjunta, con trabajo responsable y transparente de cada una de las partes.
El Impulso
30-01-2017
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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