Mediante sentencia N° 243 del 06 de mayo de 2015, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, interpretó la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en lo que se refiere a la disposición transitoria quinta, según la cual los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan 20 años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla; artículo 137 relacionado al descuento que deberá hacer el propietario del inmueble en cuanto al precio de venta estipulado; artículo 68 y disposición transitoria novena de la ley referido a la forma de pago del arrendamiento; artículos 44 y 45 relativos a la prohibición de subarrendamiento y la obligación de formalizar las relaciones anteriores; y los artículos 27, 55 y 94 referentes a que las controversias deberán resolverse ante la jurisdicción ordinaria. Al respecto, se afirmó que:
a) Sobre la disposición transitoria quinta de la ley, la Sala estableció lo siguiente:
“De la lectura del citado artículo 6, se desprende la intención del Legislador, de aplicar el contenido de la ley a todas las relaciones arrendaticias que se encuentren activas para el momento de entrada en vigencia del texto legal. El carácter de orden público y el obligatorio cumplimiento, no dejan margen de duda sobre la aplicabilidad de estas disposiciones legales no solo para aquellas relaciones arrendaticias que se susciten con posterioridad a la Ley, sino también aquellas que coexistan para el momento de su promulgación.
(…)
De esta forma, si se aplican las disposiciones procesales a los juicios civiles y procedimientos administrativos inquilinarios en curso, se refuerza el carácter de orden público y de obligatorio cumplimiento de estas normas, siendo aplicables a aquellas relaciones arrendaticias existentes para el momento de entrada en vigencia de la Ley.
(…)
En razón de lo expuesto, la Sala de Casación Civil debe señalar, que la disposición transitoria quinta de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias que hayan surgido con anterioridad a la promulgación de la ley, y puedan ser subsumidas dentro del supuesto de hecho de la norma”.
b) Sobre el artículo 137 de la ley:
“Por la razones explicadas en al análisis de la disposición transitoria quinta, la respuesta debe ser afirmativa. La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en su artículo 137, se aplica también para aquellas relaciones arrendaticias activas y surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley. Por ello, debe tomarse en cuenta para el cálculo del descuento, también la duración de la relación arrendaticia existente con anterioridad a la entrada en vigencia de dicha Ley”.
c) Sobre el artículo 68 y disposición transitoria novena de la ley:
“De esta forma, la disposición transitoria novena de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece expresamente que los arrendadores y arrendatarios o arrendatarias que se encuentren sujetos al procedimiento de consignación judicial de pagos, producto de la relación arrendaticia ante los tribunales de consignación de la República, tendrán un año a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley para adecuar el pago del canon de arrendamiento, en base a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la misma.
La antes transcrita disposición transitoria novena, establece un plazo de un año para que los sujetos de la relación arrendaticia que se encontraban sujetos al procedimiento de consignación judicial de pago, se adaptaran a las condiciones establecidas en el artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
De esta forma, el cumplimiento de la norma por parte de estos sujetos de la relación contractual, no puede considerarse una aceptación o convalidación de ninguna situación jurídica desfavorable. Simplemente constituye una conducta impuesta por la norma, adecuándose a lo dispuesto por el Legislador. No puede entenderse una renuncia a algún derecho o la tácita aceptación o reconocimiento de alguna pretensión de su contraparte.
(…)
La respuesta a esta interrogante debe ser que los arrendadores no pueden negarse al cumplimiento del artículo 68 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que expresamente establece que el pago se efectuará en una cuenta corriente, en una institución bancaria que debe abrir el arrendador para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia.
En el caso de aquellas relaciones arrendaticias que venían siendo objeto del procedimiento de consignación judicial de pagos, de no adecuarse al plazo de un año establecido en la disposición transitoria novena, se aplica el lapso de prescripción para retirar lo consignado, ocasionando que estos recursos sean destinados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda al Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al Pequeño Arrendador”.
d) Sobre los artículos 44 y 45 de la ley:
“Si el arrendatario subarrendó sin autorización expresa del arrendador, este último podía eventualmente demandar la resolución de contrato amparado en el artículo 15 antes transcrito.
De existir una demanda bajo esta pretensión resolutoria, introducida con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe entenderse que la parte actora adecuó su demanda a la disposición normativa que para ese momento sostenía su pretensión procesal y un cambio posterior en el texto legal, no puede afectarla.
Si la causal resolutoria existía para el momento de introducción de la demanda, esta situación se mantiene y no se ve afectada por el cambio posterior en la Legislación.
(…)
Si el arrendador no intentó la referida demanda, y luego entró en vigencia la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, debe formalizar la relación arrendaticia con “…las personas que ocupen en ese momento el inmueble, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda…”.
En cambio, si el arrendador intentó la demanda por resolución de contrato, fundada en la situación de subarrendamiento no autorizado, la causal resolutoria permanece incólume a pesar de la entrada en vigencia de la nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y de ser comprobado debidamente tal incumplimiento del contrato, deberá ser declarado resuelto en consecuencia”.
e) Sobre los artículos 27, 55 y 94 de la ley:
“De acuerdo a lo expuesto, las disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes. Una cláusula que establezca la posibilidad de evitar el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, bajo la figura de un medio alternativo de resolución de conflictos, debe entenderse como “nula” de acuerdo al citado artículo 32 eiusdem.
(…)
Aquellas relaciones arrendaticias surgidas con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y donde las partes contratantes hayan pactado algún medio alternativo de resolución de conflictos, y antes de la mencionada vigencia hayan activado el mecanismo adecuado, llámese arbitraje, conciliación u otro, continuarán el desarrollo normal del respectivo procedimiento hasta su conclusión.
Pero, si los contratantes estipularon contractualmente alguna cláusula que pretenda evitar las normas de procedimiento antes descritas, como el estipulado en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no iniciaron el procedimiento respectivo para la solución del conflicto, una vez entrada en vigencia la citada Ley, es inevitable el cumplimiento de todas las disposiciones que el texto legal establece, como por ejemplo, el procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda”.
Ver Sentencia N° 243 del 06 de mayo de 2015, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia: http://ow.ly/MXenn
Fundacion de Estudios de Derecho
14-05-2015
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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