El sector inmobiliario ha sido muy castigado en los últimos años y, aunque no está exento de seguir ajustándose, se ha convertido en un sector de oportunidades de inversión. Una muestra de este resurgir del sector es el atractivo que despierta entre los grandes inversores internacionales y fondos de inversión.
¿Es tiempo de invertir en inmuebles? El sector inmobiliario español se muestra lleno de oportunidades, particularmente las viviendas en las áreas más selectas de las grandes ciudades y los centros comerciales y oficinas bien localizadas, que pueden ofrecer rentabilidades anuales de hasta un 7%. Cuando comparamos con otras alternativas de inversión, como los bonos de la deuda española a 10 años, estos títulos apenas superan el 4%, y en el caso de los depósitos en el mercado financiero, éstos rentan alrededor del 1%. El sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual por la generación de renta (flujo de caja mensual); adicionalmente habría que sumar a la rentabilidad la potencial revalorización que va adquiriendo en el tiempo el inmueble.
Las fuertes caídas en el precio de los inmuebles desde el año 2007 hasta ahora han sido muy elevadas. Dependiendo de las regiones los porcentajes de bajas difieren. De acuerdo a algunos reportes, las ciudades que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, Baleares, Segovia y León han mantenido mejor el porcentaje, con caídas de precios de alrededor del 28%. Por otro lado, los precios en el sector comercial y de oficinas retroceden en torno al 30% y 50%, respectivamente, desde sus máximos.
Signos de recuperación. De acuerdo a los informes, el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar en tasa interanual, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos signos. Baleares es la autonomía que lidera la recuperación, con un alza en el precio de sus inmuebles del 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicados por el Ministerio de Fomento. Los grandes fondos internacionales, institucionales y bancas de inversión han venido entrando con fuerza en el mercado inmobiliario. Luis Giménez, responsable de la división de inmuebles de grandes patrimonios de BNP Paribas, considera que es un "muy buen momento", y recomienda tener una exposición dentro de la cartera de entre el 10% y el 15%. Señala, que "Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres". Tanto es así que "los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España". En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital madrileña y Barcelona son los dos segmentos con mayor potencial. "Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad de Barcelona están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual". El director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Y en el caso del mercado, ha indicado que, aunque sigue existiendo "sobreoferta", las zonas prime ya "han terminado su ajuste". La rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos. Como regla de oro en el sector inmobiliario, la localización es un elemento fundamental en el factor rentabilidad y de plusvalía.
Aunque la inversión directa en inmuebles sólo está al alcance de inversores con un elevado patrimonio, hay vías alternativas para apostar por este sector, desde apenas unos euros. Las acciones de inmobiliarias cotizadas son una opción, aunque quizá todavía prematura y, sin duda, sólo al alcance de inversores con gran tolerancia al riesgo y sesgo especulativo. Otra opción similar, con el valor añadido que supone delegar la gestión en profesionales, es la inversión en fondos que tienen en cartera títulos de inmobiliarias cotizadas. AXA Aedificandi A y AXA WF Frm Europe Real Estate AC son dos de los productos favoritos de MorningStar, seguidos por Henderson Horizon Global Property, Schroder ISF Global Property, Robeco Property Equities, Schroder ISF Asia e ING Invest Europ Real Estate. Estos fondos han logrado una rentabilidad anualizada de entre el 10% y el 14% en los últimos 10 ejercicios. La gestora Petercam también destaca en este segmento con dos productos: Petercam Securities Real Estate Europe, que se apunta una revalorización del 9,61% en el año y Petercam Real Estate Europe Dividend, que dan más del 13,23%. Más allá de estos productos están los fondos que invierten directamente en inmuebles.
Asesor Financiero
Candidato AMDP Harvard University
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El Universal
07-12-2014
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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