Devaluación monetaria y opción de compra

¿Qué acción podría ejercer el optante y cuáles son los derechos del promitente o dueño?

MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ

El dueño del inmueble firmó en la Notaría Pública un documento contentivo de opción de compraventa con una persona interesada en adquirirlo en propiedad. Las partes del contrato suscrito (promitente y optante) convienen una cláusula penal ante el eventual incumplimiento de las obligaciones de cada una. El promitente ha recibido como adelanto o arras el veinte por ciento del precio de la venta. Pendiente aún por llegar el día de la venta definitiva en la oficina de Registro Subalterno Inmobiliario, ocurre la devaluación monetaria en Venezuela. En consecuencia, el propietario se niega a vender el apartamento.

¿Qué acción podría ejercer el optante y cuáles son los derechos del promitente o dueño? El contrato de opción de compra no está regulado en el Derecho venezolano, por lo que la Ley aplicable es el contrato particular que une a quienes han convenido ofrecer en venta y comprar el inmueble. Ese convenio es la ley aplicable para los intervinientes, por ello, es erróneo conforme a derecho emitir opinión acerca de conflictos entre comprador y vendedor sin haber examinado la opción de compraventa específica que los obliga. Cada contrato tiene su propia redacción o texto a regir, unos difieren de otros y los efectos legales también.

En la opción de compraventa sobre inmuebles, el optante entrega una cantidad de dinero, como adelanto o arras al dueño. Éstos pactan que si el interesado en comprar desiste de ello perderá ese dinero. Mientras que si el incumplimiento es imputable al dueño o promitente está obligado a restituir las arras más una cantidad igual por concepto de penalidad. Lo que varía en cada contrato de opción de compra es el monto o cantidad de las arras y la fecha acordada para firmar la venta definitiva en el Registro; de resto, lo afirmado aplica de forma general en estos tipos contractuales.

Como abogados litigantes es frecuente observar la demanda que ejerce el optante comprador contra el dueño del inmueble por negarse este a firmar la venta en el Registro Inmobiliario. Muchas son las causas del incumplimiento, una de ellas es la devaluación del bolívar. El propietario razona: "no vendo, devuelvo las arras y acepto pagar la penalidad; así no resulto perjudicado ante el nuevo valor del inmueble"; sin embargo, véase Gaceta Oficial Nº 40.115 del 21/02/2013. Por su parte, es posible que el optante comprador decida intentar acción penal ante el Ministerio Público o Fiscalía por considerar que ha sido víctima de fraude o estafa inmobiliaria.

Escritorio Jurídico

Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

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El Universal
17-03-2013

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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