USA / La recuperación del mercado inmobiliario

Expertos dicen que el sector residencial se reactivará.

Después de la doble recesión con tintes de Gran Depresión que ha vivido el mercado residencial de Estados Unidos en los últimos cuatro años, los indicadores recientes apuntan finalmente a una estabilización -en algunos casos inclusive una recuperación-, en el valor de las viviendas y una reactivación en la actividad de construcción de nuevas casas. Los índices nacionales de precios de vivienda, tanto el Case-Shiller como el Core Logic, mantienen una tendencia positiva, registrando su sexto mes consecutivo de crecimiento. Asimismo, los inicios de construcción de vivienda nueva registran un aumento de 20% en lo que va del año, mientras que los niveles de inventario de casas sin vender han continuado normalizándose.

Para los optimistas, la evidencia indica que el mercado residencial está por comenzar una reactivación cíclica importante. La semana pasada, el diario inglés Financial Times publicó un artículo de Roger Altman –fundador de la firma de banca de inversión y capital privado Evercore Partners y exsubsecretario del Tesoro en Estados Unidos entre 1993 y 1994–, en el cual expone la idea de un nuevo boom inmobiliario en puerta.

La tesis de Altman se basa en tres pilares: i) una disminución en los costos de adquisición de vivienda; ii) un aumento en la demanda de vivienda, y iii) una escasez relativa de vivienda nueva. Altman argumenta que la disminución en las tasas de interés hipotecarias y la caída en los precios de las viviendas ha llevado la relación entre el ingreso familiar y el costo de adquirir una vivienda a su nivel más favorable en los últimos 30 años.

Por otro lado, Altman apunta al incremento esperado en la población estadounidense de 15 millones de habitantes para el periodo 2012-17.

Altman hace referencia a números de JP Morgan, en los que se espera que haya una demanda de 6 millones de casas durante los próximos cinco años.

Por el lado de la oferta, Altman destaca que la inversión residencial como porcentaje del PIB, que promedió 4% de 1980 al 2005, tiene que recuperarse de los niveles actuales de 2.5 por ciento. En términos de construcción de nuevas viviendas, esto se ha traducido a una caída de 1.4 millones de casas anuales para el periodo precrisis, a menos de 500,000 casas anuales en el periodo poscrisis.

La dinámica es sin duda la más sana que ha experimentado el mercado residencial en los últimos dos años.

Sin embargo, no podemos olvidar que después de la abismal caída observada en los precios de las viviendas y la actividad de construcción y venta de viviendas nuevas observada en el 2008-2009, el mercado residencial tuvo una recuperación importante en términos de precios y actividad de venta de viviendas durante buena parte del 2010 
–en gran parte impulsada por estímulos fiscales temporales dirigidos a la vivienda- sólo para experimentar una nueva caída iniciada a finales del 2010 y que continuó durante buena parte del 2011.

La doble recesión en el sector vivienda del 2010-2011 llevó los precios promedio de las viviendas a niveles por debajo de los mínimos del 2009 y a la par con el mínimo anterior del 2002, equivalentes a una caída de 34% contra el máximo histórico observado en el segundo trimestre del 2006.

A pesar de la mejoría en los fundamentales del mercado residencial, existe aún la misma preocupación que hace dos años. Las estadísticas pueden estar distorsionadas por una medición inadecuada del inventario real de casas a la venta. Altman reconoce que hay un inventario importante de casas en proceso de embargo que no han entrado al mercado todavía, pero argumenta que muchas de estas casas están en condiciones tan deterioradas que no son parte del inventario relevante para los compradores.

Para Altman, el inventario relevante está en su nivel mínimo desde 1992. La gran diferencia entre los optimistas y los pesimistas está anclada en sus expectativas del tamaño real del inventario de casas adjudicadas o en proceso de adjudicación que los bancos aún no han puesto a la venta.

Lo que es un hecho es que la deuda hipotecaria a nivel agregado ha venido disminuyendo consistentemente y que la reparación del balance patrimonial de las familias está empezando a contribuir a una reactivación del mercado residencial.

eleconomista.com.mx
16-10-2012

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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