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El proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, cuya segunda discusión se hará este martes en la plenaria de la Asamblea Nacional (AN), contempla un método científico y aplicado en diversas partes del mundo que permite determinar cánones de arrendamiento justos a partir de la precisión del valor de inmueble, según el tipo de construcción y la depreciación.
A juicio de Eleusis Borrego, integrante del Frente de Inquilinos del estado Mérida y uno de los que participó en la discusión del proyecto en la Comisión Permanente de Administración y Servicios del Parlamento, esta metodología dejará atrás el actual método utilizado en el país que se basa en el valor que fija el mercado, lo que “abre la puerta a la especulación”.
El artículo 63 de la propuesta establece nueve tipos de construcción para definir el valor del metro cuadrado, que van desde quinta, casa quinta, casa colonial, casa prefabricada, casa económica, vivienda de autoconstrucción, apartamentos de lujo, apartamento y apartamento tipo bloque.
También toma en cuenta materiales de la estructura, así como de paredes, techos, pisos, ventanas y puertas; si tiene instalaciones sanitarias, eléctricas y mecánicas, además de aguas blancas y servidas.
A través de esta tabla, el organismo con competencia (Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, que nacería por mandato de la ley en sustitución de la Dirección Nacional de Inquilinato) determinará el valor del metro cuadrado por tipo de construcción para definir el llamado Valor de Reposición (VR), el cual representa el costo de construir el inmueble en cuestión en la actualidad.
Ese VR forma parte de la fórmula por método de costos, que es una ecuación universalmente aplicada que toma en cuenta el valor actual de la construcción, le resta la depreciación por los años de la edificación y considera el estado de conservación del inmueble, pero no incluye el valor del terreno.
La depreciación del inmueble es definida según una tabla internacional denominada Ross-Heideke. Ésta considera la depreciación por los años de construcción del inmueble y el estado de conservación. Eso arroja nueve categorías que van desde un inmueble en excelentes condiciones hasta uno irrecuperable.
Para Borrego la ley dinamizará el mercado inmobiliario. “El que alquila lo seguirá haciendo porque ese ha sido su modo de vida por años, sólo que no cobrará sumas exorbitantes, sino lo que le corresponde realmente por el inmueble en arriendo. Los cánones estarán en función de la realidad del venezolano y no de la especulación”.
Propiedad garantizada
Esta propuesta legal, en efecto, garantiza los derechos de inquilinos, quienes por años fueron los débiles jurídicos en la relación arrendaticia, sometidos a desalojos, condiciones que le hacían difícil ejercer su derecho a la defensa y aumentos de cánones sin discriminación.
Pero este reconocimiento de las garantías de los arrendatarios no implica que los propietarios queden indefensos, pues se establecen cinco causales de desalojo a través de las cuales puede iniciar una demanda ante la superintendencia.
Esas causales son si dejó de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, si el propietario necesita el inmueble para sí o para alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado, si el arrendatario destinó la casa a usos deshonestos o indebidos, si le ocasionó daños al inmueble o le hizo reformas no autorizadas y si el inquilino violó normas de convivencia ciudadana.
“Esta ley por fin permite hacer justicia con el débil jurídico por más de 50 años que son los arrendatarios. Se vieron privados de todo reconocimiento de ley a sus derechos como persona y a la vivienda como un derecho humano. Siempre se trató como una mercancía. Eso es lo que estamos tratando de cambiar con la ley”, dijo Ana Marina Rodríguez, integrante de la Red Metropolitana de Inquilinos y defensora pública en materia inquilinaria.
“El nuevo texto equilibrará las relaciones”, comentó, y puntualizó que por primera vez se establecen sanciones a las partes que incumplen la ley. Estas van desde 50 a 1.000 unidades tributarias.
Rodríguez recordó que la ley vigente incluye dobles procedimientos a favor del propietario: podía demandar por procedimiento especial establecido en la norma o por procedimiento breve del Código de Procedimiento Civil; y tenía doble oportunidad para sacar al inquilino: al inicio de la demanda con unas medidas cautelares llamadas de secuestro, “que eran unos vulgares desalojos”, y al final del juicio.
“El inquilino sólo tenía dos días para contestar una demanda. Eso no le daba ni oportunidad de ubicar a un abogado y, si lo hacía, el costo era tan elevado que quedaba en indefensión”, añadió.
El nuevo instrumento jurídico establece un procedimiento especial oral y expedito, a su vez garantiza un defensor público para el demandado. Esta figura ya está establecida en la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, dictada en mayo por el presidente Hugo Chávez.
“No es cierto que el propietario va a perder su vivienda. En ninguno de los artículos está establecido que el inquilino se convertirá en propietario. Sólo el propietario, respetando la preferencia en la oferta, puede vender el inmueble al inquilino. Nadie le va a quitar el inmueble a sus dueños”, precisó Rodríguez.
Borrego, por su parte, comentó que quienes pierdan el juicio por desalojo, deberán entregar el inmueble, pero en el proyecto se estableció que este proceso no sea traumático. Se le dan 180 días hábiles al inquilino para desalojar, tal como dicta el decreto de Ley contra Desalojos Arbitrarios, y si la persona no tiene donde ir, el Estado lo reubicará en un refugio temporal.
Este proyecto de ley constituye un logro para diversos colectivos de inquilinos. En febrero lograron sacar el anteproyecto a la calle para reunir más de 400.000 firmas con las que respaldaron la entrega de la propuesta ante la AN en marzo. De esta manera se convertirá en la primera ley nacida en Venezuela por iniciativa popular.
Agencia Venezolana de Noticias
21-09-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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