En esta entrega analizamos el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Como en ocasiones anteriores, respondemos a las inquietudes que normalmente nos presentan tanto arrendadores como inquilinos.
¿La llamada LAI (Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) está vigente?
Sí, pues solo queda derogada su aplicación a los inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
¿Y a qué inmuebles aplica?
Oficinas, consultorios, galpones, industrias y otros distintos a vivienda y comercio.
Sin embargo, toma fuerza cada vez más la idea de desaplicarlo incluso en algunos de esta tipología de inmuebles con vista a la definición de acto de comercio.
¿Qué establece o controla?
Pues como toda la legislación especial en materia de arrendamiento, esta ley regula los siguientes elementos: el precio del canon y la pretensión sancionatoria; la terminación de la relación arrendaticia (la prórroga legal, la preferencia ofertiva y la pretensión sancionatoria, el retracto legal arrendaticio); las garantías del contrato; el desalojo y sus causales; la consignación arrendaticia como protección ante la conducta del arrendador de negarse a recibir el pago; el procedimiento administrativo y jurisdiccional; el contencioso administrativo inquilinario.
¿También hay fijación o límites en el monto de los cánones de arrendamiento o las partes libremente pueden acordarlo?
Sí mantiene el control de precio del canon a los inmuebles construidos antes del 2 de enero de 1987, estos están sujetos a regulación por un órgano administrativo que fue eliminado al promulgarse la legislación en materia de arrendamiento comercial.
Al terminar el contrato, ¿se tiene que ir el inquilino?
Es en este Decreto Ley que nace en nuestro país la figura de la prórroga legal sustituyendo la preferencia del inquilino al vencimiento del contrato, fruto de injusticias e inseguridad jurídica para ambas partes de la relación arrendaticia.
Una vez vencido el contrato, comienza a transcurrir el período de prórroga legal que es de Orden Público y a favor del inquilino.
Para el cómputo debe considerarse todo el tiempo de la relación arrendaticia, es obligatoria para el arrendador y una vez vencida, es que nace la obligación para el inquilino de entregar el inmueble.
¿Y si quiero venderlo y está alquilada la oficina?
De igual manera se debe notificar con las formalidades establecidas en la ley, la Preferencia Ofertiva. Valga reseñar que es en esta ley que se hace efectivo este derecho que ante la vigencia del régimen derogado fue constantemente burlado. De no cumplir con la oferta primero al inquilino, o realizarla en condiciones menos favorables, este puede ejercer la acción por Retracto Legal Arrendaticio.
¿Qué garantía puedo pedir en ese tipo de contratos? ¿Hay límites o puedo pedir lo que quiera al arrendar?
Hay garantías reales y personales. Y en el caso de depósito en garantía se puede pedir hasta cuatro meses de depósito.
Es importante acotar que aun cuando se incrementó el número de meses para el depósito, las partes dado el ajuste acorde del monto del canon usualmente negocian una cantidad inferior por tal concepto.
También debemos señalar que es en este cuerpo legal donde se contempló la obligación para el arrendador de depositar en una cuenta bancaria el depósito en garantía, que los intereses corresponden al inquilino, el lapso para la restitución de la garantía, e inclusive el procedimiento para la devolución en caso de incumplimiento del arrendador en única instancia, lo que fue debatido en la Sala Constitucional, la cual declaró la constitucionalidad de dicho artículo.
Si el inmueble no está sujeto a regulación, ¿cómo hago para aumentar el canon?
Si las partes nada convinieron al respecto, procede la aplicación del artículo 14, que establece el ajuste anual por el IPC.
¿La LAI que tuvo de novedoso?
A pesar de ser sumamente cuestionada en la actualidad por un sector, las nuevas leyes incorporaron muchas de las novedades de este texto legal, a saber:
Exceptuar del régimen de arrendamiento las viviendas derivadas de la relación laboral.
La nulidad del subarrendamiento no autorizado.
La publicidad de ofertas de los inmuebles y normativas antidiscriminatorias.
La protección de la garantía entregada, la cual debe depositarse en un banco y los intereses a favor del inquilino, PERO EN ESTA LEY ES MÁS EXPEDITO LA RESTITUCIÓN DE LA MISMA.
La penalidad por incumplimiento.
Art. 20, garantía de posesión pacífica del inmueble a favor del inquilino ante cualquier acto traslativo de propiedad del mismo a terceros.
Prórroga legal en comercio y el problema creado en el arrendamiento de vivienda ante su eliminación.
En el procedimiento jurisdiccional: el tratamiento de las cuestiones previas; EL PROCEDIMIENTO PREVISTO EN LOS NUEVOS TEXTOS VIOLAN LOS PRECEPTOS PROCESALES ESTABLECIDOS EN LA CONSTITUCIÓN (art. 26 –accesible, imparcial, expedita sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles-. Art. 257 – las leyes procesales deben simplificar, eficacia, brevedad-)
Procedimiento de la Preferencia Ofertiva y efectividad en la posibilidad del ejercicio del Retracto Legal.
La asesoría a los inquilinos. Art. 92 LAI, Disposiciones Finales.
Solidaridad en el reintegro de sobrealquileres.
He sabido que en el interior las Alcaldías siguen fijando el canon de arrendamiento, ¿esto es así?
En la actualidad hay una carencia de Órgano Competente para fijar los cánones de arrendamiento sujetos a control como antes se indicó.
Entonces, ¿cómo quedan las delegaciones realizadas a las alcaldías?
Según el artículo 178 de la Constitución, dentro de las competencias del Municipio tenemos “…la aplicación de la política referente a la materia inquilinaria con criterios de equidad, justicia y contenido de interés social, de conformidad con la delegación prevista en la ley que rige la materia…”.
A su vez, el artículo 9 de la LAI, establece: “Las funciones administrativas inquilinarias son de competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías…”.
Por tanto la delegación que en su día hiciera la Dirección de Inquilinato quedó sin efectos, y ante la carencia de órgano designado por el Ejecutivo quien mantiene la competencia en la materia, NO EXISTE ORGANO COMPETENTE PARA EJERCER LAS FUNCIONES ADMINISTRATIVAS PREVISTAS EN ESTA LEY.
Corresponde al Presidente de la República proceder a ello, según el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Orgánica de la Administración Pública, pues este puede “…variar la dependencia jerárquica de los órganos y servicios desconcentrados de la Vicepresidencia de la República, de las vicepresidencias sectoriales, de los ministerios el Poder Popular y de las oficinas nacionales, a otro órgano superior de la Administración Pública Nacional, mediante Decreto que deberá indicar el órgano que ejercerá el control jerárquico. Con la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, se transferirán además, al órgano receptor, las competencias o atribuciones del órgano que venía ejerciendo el control jerárquico, inherentes al funcionamiento de dicho órgano o servicio desconcentrado. Ordenada la variación de la dependencia jerárquica del órgano o servicio desconcentrado, los bienes.”
¿Y entonces que se podría hacer ante esta inexistencia de órgano competente?
La importancia de este aspecto surge ante la facultad atribuida a la administración de fijar los cánones de arrendamiento en los inmuebles sometidos a control de precios, y sanciones por ilícitos.
Ante ello, tenemos estas posibles soluciones:
Recurso de abstención. Carencia Legislativa.
Avalúos según la Ley.
En la actualidad tenemos tres sistemas de Avalúo en Arrendamiento de Inmuebles: Vivienda, Comercio y otros Usos.
El referido a VIVIENDA se rige de la siguiente manera:
Sistema por los parámetros de la Ley, valor m2 preestablecido, no valora zonificación, ubicación, ni terreno. Valores totalmente irrisorios e irreales.
Cuando se trata de COMERCIO, las disposiciones son las siguientes:
Avalúo por el método de costo de reposición y fórmula establecida para el cálculo del canon fijo. Revisión anual y por INPC de bienes y servicios. SUNDDE debe acordar la metodología.
¿Y los inmuebles regidos por la LAI?
Sistema similar al de la Ley de Expropiación por Causa de Utilidad Pública.
Valor fiscal declarado.
Valores de transmisión.
Valores promedio del mercado.
El valor promedio de mercado equilibra la falta de actualización del valor fiscal y de transmisión.
Pero calcular así el valor del inmueble para luego determinar la renta hoy presenta otros inconvenientes:
La carencia de informaciones de valores de mercado.
La distorsión en las informaciones.
Si se obtuviera referencias reales, el alquiler sería impagable.
Por ello, una alternativa equitativa sería utilizar como herramienta el avalúo según el sistema comercial o ajustar según el IPC.
Todo ello considerando que en el contrato debe mantenerse el equilibro para ambas partes, y por ello debe SIEMPRE IMPERAR LA CONCILIACIÓN, tal como es el espíritu de la nueva ley de arrendamiento comercial.
En este aspecto, existe solo un riesgo, el posible reintegro y la sanción pecuniaria.
Sin embargo, en la práctica pareciera imposible proceder a ello, no solo por conceptos doctrinarios, sino por cuanto la data de la Dirección de Inquilinato se extravió, pérdida irrecuperable de una data inmobiliaria valiosa desde muchas perspectivas.
¿A quién defendemos en definitiva? ¡Debemos buscar el equilibrio!
Teresa Borges García
Camara Inmobiliaria de Venezuela
02-04-2018
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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