por Teresa Borges
Seguimos con nuestras entregas y tratamos de aclarar inquietudes, aún desarrollando el ámbito del arrendamiento comercial. En esta oportunidad iniciamos con la prórroga legal, derecho de Orden Público que protege al inquilino.
Como usted me dice que en el alquiler de locales hay prorroga legal, si le hacemos el contrato por 6 meses, ¿no es menos tiempo?
No, y debe considerar que el contrato de arrendamiento debe celebrarse por un lapso mínimo de un año, excepto si la actividad a desarrollar es temporal, y la prórroga legal mínima es de 6 meses, aunado a que también debe tener en cuenta la preferencia antes comentada (artículos 25 y 26).
No importa, se lo hacemos por un año, y luego hacemos otro con otra persona, para que así la prorroga legal sea menos, y listo…
Tal proceder resulta muy común, pero debe tomar en cuenta que ello constituye un fraude a la ley, que de ser probado puede acarrear sanciones, así como igualmente tener que respetar todo el período de prórroga legal que le corresponde al inquilino, aunado a que el juicio se complicará resultando más largo y oneroso.
La prórroga legal es obligatoria; se entiende que el contrato se mantiene a tiempo determinado; y su duración depende a su vez de la duración de la relación arrendaticia (artículo 26).
"Soy inquilino, pero me atrasé en el pago hace 3 meses, y ahora quieren vender. ¿Qué pasa si vence el contrato?, ¿me pueden desalojar?"
En primer lugar al volver insolvente en el pago del canon de arrendamiento, obligación principal del arrendatario en este tipo de contratos, pierde el beneficio de la preferencia ofertiva, y ya con ese simple hecho pueden pedir el desalojo, pues también pierde el beneficio de la prórroga legal.
"El inquilino está disfrutando la prórroga legal, pero no paga el aumento del canon que corresponde, y además ni siquiera paga el canon anterior, ¿qué puedo hacer?"
El arrendador puede plantear la correspondiente demanda por resolución de contrato por incumplimiento, denominada en la nueva ley desalojo.
"Estoy negociando un contrato de arrendamiento de un local, pero me dicen que tengo que pagar el condominio, ¿eso es así?"
Según la nueva ley, son obligaciones del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; del condominio, si así fuere pactado; y los acordados por el Comité Paritario de Administración de Condominio.
"En el local se está presentando una filtración, me dicen que no le haga caso, ¿eso luego no me traerá problemas?"
La ley dispone que el arrendatario tiene tres días para dar el aviso correspondiente al arrendador, en caso contrario responde por los daños.
Como es un local, y la arrendataria es una empresa, me dicen que cobre un traspaso y ceda las acciones y listo, ¿hay problemas con esto?
Se debe ser cuidadoso, pues en la mayoría de los contratos se prevé esta situación considerándola como una cesión no autorizada, se incurriría en un incumplimiento legal y contractual.
"Se me venció la prórroga legal y ya tengo sentencia firme de desalojo, pero me dijeron que si meto a alguien a vivir en el local, no pueden ejecutar el desalojo, ¿es así?"
Tal proceder constituiría un fraude a la ley y procesal. En primer lugar en el mismo contrato queda determinado el uso, aunado al hecho de la naturaleza misma del inmueble, que por otra parte prevé la ley, al disponer que no se puede cambiar el uso o destino del inmueble sin autorización, por lo que se estaría incumpliendo la ley y el contrato.
Pero más allá, ya existen criterios jurisprudenciales al respecto sancionando tal proceder y desconociendo el hecho sobrevenido.
"Como me voy a ir del local, no tengo que arreglar nada de los deterioros causados, ¿verdad?"
Es obligación del arrendatario entregar el inmueble en buen estado, salvo los deterioros normales del uso por el tiempo. De no hacerlo así, el arrendador puede descontar de la garantía los daños, inclusive si no resulta suficiente la garantía para cubrirlos puede ejercer acción de cobro de bolívares por el remanente.
"Se me venció el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, ¿qué hago? ¿Qué puede pasar? Y si me demandan ¿pueden ejecutar una medida preventiva?"
Debe entregar el inmueble a la terminación de la relación arrendaticia en buen estado y solvente.
De no proceder conforme a la ley, el arrendador puede demandar el cumplimiento del contrato.
En estos casos debemos recordar:
El decreto de una medida preventiva (secuestro) procede una vez agotado el procedimiento administrativo y siempre queda a criterio del juzgador conceder la medida o no.
En materia de arrendamiento comercial no está prevista la medida de secuestro, que si contempla la Ley de 1999 por vencimiento del contrato y prórroga legal.
No está claro si puede decretarse otras cautelares distintas a la de secuestro y sin tener que agotar la vía administrativa previamente para ello.
Camara Inmobiliaria de Venezuela
08-02-2018
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
twitter: @Henry_Medina
hmedina30@yahoo.es
SUSCRIBETE 100% AL EXCLUSIVO GRUPO YAHOO CORREDOR_INMOBILIARIO HENRY MEDINA
Subscribir:
corredor_inmobiliario-subscribe@yahoogroups.com
MAS INFORMACION: http://ow.ly/r9QoW
No hay comentarios:
Publicar un comentario