Dale Carnegie

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" Recuerda, hoy es el mañana acerca del cual te preocupabas ayer. "
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2da entrega: Dudas sobre alquiler de locales comerciales

Continuamos hoy con el arrendamiento comercial y las preguntas más frecuentes:

Voy a alquilar mi local, pero es mi compadre, ¿no hay problemas si lo hago de forma verbal, verdad?

Es una obligación para el arrendador que el contrato sea escrito y autenticado. Al respecto vale citar la sentencia del 6-5-15, TSJ-SCC, Ponente Dr. Guillermo Blanco Vásquez, caso relativo a la interpretación de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que estableció que ahora el contrato de arrendamiento de vivienda es formal, lo que podemos aplicar analógicamente en materia de comercio.

Como es mi compadre, lo puedo sacar cuando quiera ¿cierto?, y puedo pactar con él que arregle el local, pague los servicios, pero como ya hay algún mobiliario le voy a cobrar un punto, ¿esto está bien, verdad?

En la nueva ley, cónsono con lo dispuesto en el Código Civil, se establecen obligaciones generales para el arrendador como: garantizar la posesión, entrega del inmueble en buen estado al inicio de la relación, solvente en el pago de los servicios públicos, reparaciones mayores, y la prohibición de cobro de primas, traspaso, venta de punto.

Por tanto, el arrendador debe respetar dichas obligaciones, lo que sí puede hacer es pactar que el arrendatario pague los servicios y condominio ordinario, pero luego de iniciarse la relación.

Como a veces los inquilinos se van sin pagar los servicios y dejan deteriorado el inmueble, voy a pedir un año de garantía para el depósito, ¿puedo hacerlo?

Tal proceder resulta contrario a la ley, pues el régimen de garantías se mantiene, pero limitada a 3 meses del monto del canon de arrendamiento en calidad de depósito, y de ser fianza la misma también queda reducida al equivalente a tres cánones de arrendamiento. El tratamiento es similar a lo dispuesto en la LAI (Ley de Arrendamiento Inmobiliario), pero se prevé las situaciones que pudieran surgir.

El 30 de julio se vence el contrato de arrendamiento, y tengo una persona interesada que me va a pagar más, ¿es verdad que el inquilino tiene que irse ese día?

Debemos recordar que en materia de arrendamiento de comercio también existe el beneficio para el inquilino de la prórroga legal, por tanto, una vez vencido el contrato, y si el arrendatario cumple con sus obligaciones, comienza a transcurrir dicha prórroga legal, y es al vencimiento de esta que tiene la obligación de entregar el inmueble.

Si no se va, ¿qué hago?

De no cumplir con la entrega voluntaria del inmueble, el arrendador deberá demandar ante los tribunales. Al respecto dos acotaciones importantes:

No es necesario, como muchos creen, que se deba primero agotar algún procedimiento previo administrativo para acudir a los tribunales, esto solo procede para el supuesto que se quiera solicitar una medida cautelar, y no implica que no se pueda demandar paralelamente o antes.
La ley confunde las pretensiones y denomina a todas “desalojo”, pero en realidad en este caso la pretensión sería por cumplimiento de contrato por vencimiento de su término y de la prórroga legal.
Tengo alquilado el local para una franquicia de farmacia, pero otra me ofrece más y ya está próximo el vencimiento del contrato, ¿puedo notificar la no prorroga y luego arrendarle a la otra franquicia?

Esto es contrario a la ley, ya que se prevé una preferencia arrendaticia al vencimiento del contrato, si el arrendador va a continuar arrendando y para el mismo uso del inmueble (Art. 25). De no respetarla el inquilino puede accionar bien por daños y perjuicios, o bien inclusive por el cumplimiento de dicha preferencia arrendaticia.

¿En el contrato de arrendamiento puedo establecer una cláusula que solo pueden vender la marca de un producto que yo fabrico?

No, la ley prohíbe pactar imponer al arrendatario la obligación de vender ciertos productos o prestar servicios de marcas comerciales o adquirir a ciertos proveedores, incluso para la contratación de servicios de mantenimiento, a menos que sea acordado por el Comité Paritario de Administración de Condominio.

Me dijeron que como mi inmueble es un local comercial puedo negociar el canon de arrendamiento como quiera, ¿es así?

No, aun cuando la ley permite que las partes negocien establece límites. Todos los inmuebles comerciales están sometidos a control de precio. Solo pueden pactar una de las modalidades de fijación del canon de arrendamiento y hasta los porcentajes máximos que estipula la legislación especial.

Y si negocio el canon al margen de la ley, ¿qué pasa?

El cobro de un monto superior al canon de arrendamiento permitido por la ley da lugar no sólo al reintegro del sobrealquiler percibido, el cual se ajustará con base en la variación del INPC, sino a sanciones.

Tengo una persona interesada en comprar el local, pero como es comercio, ¿no le tengo que ofertar al inquilino, verdad? Eso solo es en vivienda.

No, desde que se legisló de manera especial en materia de arrendamiento urbano y suburbano, se ha previsto la preferencia a favor del inquilino, la cual se ha perfeccionado en las sucesivas leyes, por tanto siempre hay que respetar la preferencia ofertiva, de no hacerlo, el inquilino puede ejercer la acción por retracto legal arrendaticio.

Hoy cerramos esta entrega, pero como ha sido nuestro compromiso con la expectativa de continuar con las mismas.

Teresa Borges García

Camara Inmobiliaria de Venezuela
22-01-2018

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Dudas sobre alquiler de locales comerciales

Iniciando el año 2018, pero pendiente de la promesa del año pasado, continuamos con las entregas sobre el arrendamiento inmobiliario, en esta oportunidad comenzamos con el arrendamiento comercial.

Es importante aclarar que el arrendamiento de inmuebles destinados a comercio estaba regulado a través de leyes especiales sobre la materia. Entonces uno puede preguntarse, ¿por qué se promulgó otra ley especial para este tipo de arrendamiento?

Cuando revisamos la exposición de motivos de la normativa más reciente, así como los hechos que precedieron a su promulgación, entendemos que la causa o justificación fue los controles en los costos de los productos, o mejor dicho, en el precio al consumidor final, tal como lo contempla el Decreto Ley de Precios Justos, objeto de varias reformas.

Es de indicar que su ámbito de aplicación solo refiere a inmuebles destinados al uso comercial. A pesar de que el contexto político previo a su promulgación permitía pensar que aplicaría tan solo a los centros comerciales, al ser promulgada se constató que abarca toda relación arrendaticia que tenga por objeto un inmueble donde se desarrolle una actividad comercial.

Dentro de las novedades de esta ley tenemos el reconocimiento o inclusión de los quioscos y stands, por lo que debemos entender entonces que para el legislador este tipo constituye un inmueble.

Se mantiene que la normativa es de Orden Público, y se adiciona, lo que no es nuevo ya, la potestad discrecional para interpretar figuras que pretendan desfigurar o evadir el arrendamiento.

Llama la atención en esta ley la prohibición del pacto arbitral, pues aun cuando pretende obviar el régimen legal del arrendamiento dispuesto en el Código Civil, dentro de lo que regla este contrato, reconoce y da prevalencia al consenso entre las partes.

Se prevé que se reglamentará, así como que podrá dictarse regulaciones especiales para ciertos inmuebles destinados a comercio con características especiales, lo que hasta la fecha no ha sido desarrollado.

De igual manera, y como ya la legislación de 1999 había previsto, se mantiene la solidaridad total entre propietario, arrendador, administrador, o cualquier intermediario en la relación arrendaticia.

Como señaláramos, se desconoce el régimen legal preexistente (Código Civil), pero sí se da valor al contrato, convenios suscritos de mutuo acuerdo entre las partes.

Prosiguiendo con el mismo esquema que hemos venido desarrollando, damos respuesta a las interrogantes más comunes con relación a la nueva ley:

Voy a arrendar un inmueble, pero para adecuarlo para restaurant, tengo que hacer arreglos, ¿eso me lo va a reconocer el arrendador?


Las mejoras que quiera o requiera realizar el arrendatario al inmueble, deberán formar parte del contrato de arrendamiento, así como debe constar por escrito el acuerdo entre las partes al respecto.

Soy inquilino hace años de un local, y ahora el arrendador me quiere subir el canon con un 600% de incremento. ¿Qué hago?

Al respecto, debe considerarse la Ley Orgánica de Precios Justos, hoy en el limbo ante la promulgación de la nueva ley al respecto por la Asamblea Nacional Constituyente.

Lo que sí deben ponderar las partes es que un incremento de tal naturaleza puede rayar en usura, así como rompe el equilibrio contractual.

De igual manera, aun cuando fue creada una unidad administrativa competente en materia de arrendamiento comercial, la SUNDDE está recibiendo  denuncias derivadas del arrendamiento de locales comerciales en colaboración con la intendencia de costos.

Tanto la unidad administrativa como la SUNDDE están canalizando la fijación de los cánones de arrendamiento, aunque solamente por discrepancias y falta de acuerdos entre las partes, dado que el criterio es que perfectamente pueden  las partes pactar de mutuo y común acuerdo el canon correspondiente.

Es de destacar que solo compete al órgano administrativo lo siguiente: abrir y manejar la cuenta para la consignación arrendaticia; supervisión de la metodología de avalúo a aplicar y dictar lineamientos; y procedimientos sancionatorios.

En próximos días continuamos desarrollando el arrendamiento comercial.

Teresa Borges García

Camara Inmobiliaria de Venezuela
Enero de 2018

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Albert Einstein

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" La imaginación es todo. Es la vista previa de las próximas atracciones de la vida. La imaginación es más importante que el conocimiento. "
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El aporte del sector construcción al PIB disminuyó en 93%

Desde 2007

El presidente de la cámara venezolana de la construcción, Juan Sosa, destacó que el sector podría estar en el penúltimo puesto en competitividad y se ubica en el 104 de 136 en turismo

La industria de construcción privada  disminuyó  en  93% en 2017 

Caracas.- Los ingresos generados por el sector construcción han caído en 93% durante la última década, por lo que su aporte al Producto Interno Bruto hacia finales del año pasado, se ubicó en sólo 7%, aseguró el presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Juan Andrés Sosa Branger.

Arguyó  el empresario que el derrumbe de la producción y el sector industrial, que se calculó alrededor del 14% en 2017, serían dos de los factores que han influído en este descenso, esto aparte de “la descapitalización de la banca”.

En este sentido, alertó que “(...) hoy en día ningún banco puede prestar gran cantidad de dinero para el sector construcción”, enfatizó.

A juicio de Sosa,  el deterioro del sector obedece, además, a las expropiaciones ejecutadas por “el gobierno venezolano  a las empresas privadas,   al pasar a manos del Estado prácticamente bajaron su productividad más de 50%”.

Como una manera de recuperar terreno y salir de esta situación, considera prioritaria la reactivación de la capacidad de producción de Sidor, Alcasa y de la Industria Venezolana del Cemento,  que proveen al sector de insumos fundamentales para impulsar el área.

El presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, destacó que el sector podría estar en el penúltimo puesto en competitividad y se ubica en el 104 de 136 en turismo, en tal sentido recomendó crear las condiciones para reactivar “ la inversión del sector privado nacional e internacional (…) Junto con la Cámara de Turismo buscamos crear un plan para recuperar la actividad turística“, adelantó.

Por otra parte, el presidente de la Cámara Bolivariana de la Construcción (CBC), Gerson Hernández, coincidió en que las constructoras privadas en el año 2017  tuvieron dificultades con respecto a los insumos en vista de la especulación, dificultando  la adquisición de los materiales. Añadió  que “era prácticamente imposible vender por la vía del mercado privado porque las viviendas de 64 y 70  metros cuadrados  superaban los 300 millones de bolívares cuando el gobierno las construye en 48 millones”

Sin embargo, se espera que para el primer  trimestre del 2018 el sector privado  presente ciertas mejorías, gracias a los acuerdo establecidos con el estado e inversión extranjera.

Entre  los acuerdos que se concretaron  con Sidor tienen como objetivo impulsar el desarrollo de láminas de acero  para la fabricación de tubos estructurales, herrería  y cabilla. Igualmente con  la fábrica cementera para tener dicho producto para la construcciones, informó Hernández, quien  manifestó que la CBS pidió al Ejecutivo Nacional la creación del Comité Técnico de Insumo y Materias Primas que cuente con la participación del gremio privado con el propósito de impedir la comercialización de los bienes en el mercado informal a costos especulativos.

En cuanto a las compañías  que invertirían son de Brasil y de Polonia, aseguró. Enfatizó la importancia de la Ley de Inversiones Extranjeras que representaría una ventaja porque “no requeriríamos divisas para importar sino que ellos colocarían sus capitales de manera directa”, ayudando de esta forma a construir centros comerciales y viviendas".

El Universal
10-01-2017

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Venezuela ocupa el penúltimo lugar en derechos de propiedad

Una de las razones de que el país ocupe tan baja calificación son los sistemáticos ataques a los privados durante navidades

Por MARÍA FERNANDA SOJO

Desde el año 2010 la temporada navideña en Venezuela ha estado marcada por una política sistemática de ataques a la propiedad privada por parte del gobierno y esta ha sido una de las causas por las cuales el país ocupó el penúltimo lugar en el Índice Internacional de Derechos dePropiedad 2017 (IPRI, por sus siglas en inglés), aseguró Andrea Rondón, directora del Comité de Derechos de Propiedad de Cedice Libertad.

Rondón precisó que el IPRI es una iniciativa de la Property Rights Alliance, una agrupación mundial de asociaciones civiles preocupadas por los derechos de propiedad, que anualmente mide 3 indicadores esenciales en 127 países: entorno legal y político; derechos de propiedad física y derechos de propiedad intelectual, con un puntaje máximo posible de 10.

En la edición del IPRI de este año, el promedio mundial fue 5.63, pero Venezuela obtuvo 3.05, lo que la convirtió en el penúltimo país del índice, solo por debajo de Yemen. Además, el país quedó como la nación de América con menos respeto por los derechos de propiedad.

El entorno legal y político fue el componente en el que Venezuela resultó peor evaluado (1.67), lo que fue en contravía del crecimiento que hubo en toda la región de América Latina, en cuanto al respeto de los derechos de propiedad.

Rondón aseguró que en los últimos años el gobierno nacional se ha amparado en la denominada Ley Orgánica de Precios Justos para cometer atropellos en contra de la propiedad privada.

Recordó casos como el de Hipermercados Éxito en 2010; las tiendas de electrodomésticos Daka en 2013; los automercados Día Día en 2015, y las tiendas de juguetes y ropa para niños, Kreisel y EPK en 2016. También se refirió a la reciente intervención de la cadena de supermercados Makro.

Los más bajos. Además de Yemen y Venezuela, entre los países que peor evaluados salieron en el índice están Bangladesh (3.11), Moldavia (3.17), Ucrania (3.42) y Burundi (3.43).

Destaca que la mayoría de los países que obtuvieron las puntuaciones más bajas tienen el peor desempeño en el componente entorno jurídico y político. Esta situación es completamente distinta en el caso de los países que ocuparon los primeros lugares del índice.

El país que resultó mejor evaluado en el IPRI fue Nueva Zelanda, con un puntaje general de 8.63. Tiene las calificaciones más altas en los subíndices entorno jurídico y político (9.03) y derechos de propiedad física (8.82).

Finlandia ocupó el segundo lugar en el índice, con un puntaje de 8.62 y tiene el segundo componente de derechos de propiedad intelectual más alto (8.67). Le siguió Suecia (8.60), Suiza (8.56) y Noruega (8.53).

Entre los primeros 15 países que más respetan la propiedad privada, también se ubicaron Austria (8.01), Estados Unidos (8.07) y Reino Unido (8.12).

El Nacional
28-12-2017

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ALQUILER o VENTA / Chuao, oficina, 317 M2, 9 oficinas, area de oficina, sala reuniones, comedor, recepcion, 3b, 10 pe

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Estimadas(os) amigas(os) y colegas:

ALQUILER o VENTA / Chuao, oficina, 317 M2, 9 oficinas, area de oficina, sala reuniones, comedor, recepcion, 3b, 10 pe:

* 317 M2
* Totalmente tabicada. En excelente estado
* 9 oficinas
* Area de oficina
* 3 banos
* Gran sala de reuniones
* Area de comedor
* area de recepcion
* mobiliario se puede hablar con el inquilino actual que deja y negociar directamente
* 10 puestos estacionamiento en derecho de uso
* El edificio esta cerca del CCCT
* PRECIO de VENTA: US$ 800,000
* CANON DE ARRENDAMIENTO: US$ 3,500
* En ambos casos el propietario abierto a escuchar ofertas, condiciones y negociar, negociable
* FOTOS a solicitud
* Comisión por venta: 3% sobre el valor final de la negociación
* Comision por alquiler: cada punta cobra su comisión a su cliente

Saludos Cordiales

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Platón

Platón. Busto de Platón. Esta pieza data del siglo IV d. C. y es una copia romana de un original griego. Actualmente se encuentra en el Museo Pio-Clementino del Vaticano.

"Uno de los castigos por rehusarte a participar en política, es que terminarás siendo gobernado por hombres inferiores a ti"
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Foro A Tiempo: Sector inmobiliario necesita actualizar su legislación

El abogado y presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, Roberto Orta Poleo y el licenciado en administración de empresas y el presidente de la Comisión de Infraestructura Vivienda y Hábitat de Fedecámaras, Aquiles Martínez Pietri, ofrecieron un análisis acerca del sector inmobiliario afectado por la situación del país, en el Foro A Tiempo de Unión Radio.

Coinciden los expertos que la razón principal de la debacle en materia habitacional hacia la población en general venezolana es la falta de políticas públicas que incluyan al sector privado”.

” Son 7 años con leyes de alto contenido político y excluyentes, aprobadas por el gobierno que han dejado nefastos resultados que han afectado directamente a la población“, manifestó Orta Poleo.

Roberto Orta Poleo, Presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana. /UR

Por su parte Martínez Pietri expresó que en Venezuela lo único que se está construyendo son edificios para oficinas, para hoteles y centros comerciales, en vez de hacer viviendas que son la base de las familias. “Se debe hacer leyes que permita la equidad y la justicia faciliten que las personas obtengan su vivienda”, resaltó.

Aquiles Martínez Pietri. Presidente de la Comisión de Infraestructura Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.

AUDIO: http://unionradio.net/foro-a-tiempo-sector-inmobiliario-necesita-actualizar-su-legislacion/

Union Radio
12-12-2017

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