Para entender los pros y los contras de la Ley de Propiedad de los inmuebles relacionados con la Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV) que se encuentra en discusión en la Asamblea Nacional, hay que realizar varias precisiones:
Podemos dividir el producto de la GMVV en dos bloques, el primero de ellos agrupa las viviendas construidas a través del programa 800 Mi Hogar (cartera obligatoria de la Banca) y un segundo bloque agrupa las viviendas construidas con apoyo financiero directo de la República, ya sea con recursos presupuestarios, de fondos especiales, o recursos provenientes de la cartera hipotecaria de la banca no utilizada. El primer bloque es ejecutado por la empresa privada; en este caso opera el mecanismo tradicional mediante el cual un promotor inmobiliario solicita un crédito a un banco para construir y al cabo de un tiempo, ya construido el inmueble, lo vende a distintas personas quienes se subrogan el crédito correspondiente (se divide el crédito original entre todas las viviendas), en este caso el beneficiario da una cuota inicial y se obliga a pagar el crédito que se convenga o también puede ser beneficiario de un subsidio por parte o toda la cuota inicial.
En este tipo de proyectos se transmite al comprador la propiedad plena del inmueble, es decir el uso, goce, disposición y dominio del bien, aun cuando el mismo pudiera quedar hipotecado al banco financista. Como se dijo antes, este es el mecanismo tradicional fundamentado en la Ley de Propiedad Horizontal, donde por supuesto, debe existir previamente protocolizado un documento de condominio y su respectivo reglamento, pero adicionalmente y como condición indispensable debe existir un proyecto aprobado por la alcaldía correspondiente, con todos los permisos y servicios al día, también la alcaldía ha debido otorgar la habitabilidad prevista en la Ley, se requiere que el otorgante sea propietario del terreno donde se construyó el inmueble y el título de propiedad debe cumplir con la cadena documental ininterrumpida correspondiente, generalmente de más de cien años de antigüedad.
Este tipo de proyectos está totalmente paralizado porque el ejecutivo tiene los precios congelados desde hace más de cuatro años, con un agravante, al no cumplir el sector financiero con la Cartera Obligatoria de Vivienda por ausencia de promotores solicitantes de crédito, los bancos deben comprarle bonos al Estado por el equivalente al importe de su cartera. Al hacer inviables los proyectos privados, el Estado venezolano logra un doble propósito, tiene a su libre disposición y adicional al presupuesto casi la totalidad de la cartera obligatoria de créditos para vivienda, y maneja discrecionalmente estos recursos sin el control financiero y de gestión que la banca como ente especializado, sí ejercía.
El segundo grupo de viviendas, son las asumidas directamente por el Estado como promotor, algunas ejecutadas por empresas extranjeras, otras por contratistas y otras por lo que se ha dado en llamar el poder popular. En este caso, el sistema de propiedad plena que se explicó antes, no opera. ¿Por qué es bueno para una parte de la GMVV pero malo para el otro sector ?
Fundamentalmente, porque estas viviendas carecen, casi como factor común de deficiencia, de los siguientes aspectos: 1) Los proyectos no son sometidos a la aprobación de las autoridades municipales, por lo que no cumplen con los fundamentos mínimos indispensables en materia urbanística, por ejemplo: áreas verdes y deportivas, altura y ubicación de las edificaciones, puestos de estacionamiento, retiros mínimos, constancia de servicios públicos; 2) Al no haber permiso, es inviable que exista habitabilidad; 3) No existe documento ni reglamento de condominio; 4) La inmensa mayoría de los casos los terrenos que sirven de asiento a las viviendas no son propiedad del Estado (promotor) porque simplemente han sido ilegalmente confiscados a la empresa privada, o a personas naturales sin indemnización de ninguna índole.
Esta carencia de requisitos fundamentales fue lo que llevó a crear las figuras de propiedad familiar y propiedad multifamiliar, consagradas en la Ley de abril de 2.011, para poder así realizar la transferencia de la posesión del bien (se ha producido de hecho sin título o documento en la mayoría de los casos) cuyo beneficiario podrá disfrutar su uso, goce y disfrute, pero no del dominio, porque tendrá el Ejecutivo a través de la Inmobiliaria Nacional el derecho preferente para comprar el inmueble al precio que estipule sin que la voluntad del supuesto propietario sea tomada en cuenta.
Por supuesto se elude el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal o el cumplimiento de la Ley de Venta de Parcelas, se crea un mecanismo exclusivo de posesión precaria de los inmuebles de la GMVV y adicionalmente se da al traste con todo el sistema registral de la República por la ausencia de cadena documental en el título de esas viviendas. Esto nada tiene que ver con el supuesto carácter socialista o capitalista de la propiedad de las viviendas, el problema es de transparencia, el problema es de incumplimiento de los fundamentos que el Capítulo VII de la Constitución otorga al derecho de propiedad.
En cuanto a la Ley propuesta en la Asamblea, en el fondo busca otorgar al segundo bloque de viviendas antes identificado, un título de propiedad plena, similar a los que se otorgan bajo el Plan 800 Mi Hogar y que antes ha existido en el país bajo distintas figuras. Por supuesto, los problemas no enfrentados por el Ejecutivo en su momento, deben ser asumidos en la discusión en la Asamblea Nacional, principalmente y sin que el orden refleje grado de importancia: lo concerniente a la propiedad de los terrenos confiscados, el problema del vacío registral que se generaría al otorgar los títulos sin indemnización previa, establecer las limitaciones al derecho de propiedad que necesariamente deben imponerse para que las viviendas no puedan ser vendidas de inmediato, el aspecto relativo al precio de venta y al estudio socioeconómico de las familias involucradas, definir el ente o entes que realizarían el censo necesario y fijarían los precios y condiciones, para que el sistema tenga sustento y continuidad, el asunto del número y costo exacto de las viviendas nuevas que fueron construidas, lo cual sería un tema de discusión por sí solo. En fin, toda una logística, más allá de una simple aprobación.
Se han citado varios de los problemas que afrontará la Ley, pero el objetivo de crear un país de propietarios en contraposición a seguir generando ocupantes precarios agradecidos, es tan justo, que bien vale la pena revisar las carencias o dificultades y corregirlas.
Carlos Alberto González Contreras, presidente
Cámara Inmobiliaria de Venezuela.
10-02-2016
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