Elías Santana y Rafael Ángel Viso, expertos en condominios, nos dan 8 soluciones para resolver los problemas más frecuentes en una comunidad residencial
Por: Lorena Meléndez G. mmelendez@cadena-capriles.com
Claves para vivir en condominio ¿Qué tipo de vecino eres tú? (Créditos: Shutterstock.com)
El dolor de cabeza de vivir en una comunidad de propietarios puede erradicarse con analgésicos que incluyen conocimiento de las leyes, atención a los conflictos y un entusiasmo recargable. Dos especialistas dicen cómo lograrlo… o al menos dan 8 soluciones a los problemas más frecuentes.
LOS CONSULTADOS
- Elías Santana, promotor comunitario y coordinador general de MiCondominio.com. Twitter: @santanaelias
- Rafael Ángel Viso, abogado y presidente de Asesorías Pro Condominios. Web: procondominiosvenezuela.wordpress.com
SOLUCIÓN
Los miembros de las juntas de condominios suelen tener una queja común: nadie asiste a las asambleas. “Este es un obstáculo que afecta la cultura democrática de la comunidad”, señala Viso, quien halla en la “comunicación sistemática, metódica y hasta el hartazgo”, la respuesta para combatir el hastío y la apatía. Esta, explica, debe hacerse por medio de un discurso que busque motivar e informar acerca de hacia dónde se quiere ir, qué se pretende y cómo se quiere hacer cada actividad relacionada con la propiedad horizontal.
Santana dice que un edificio es un universo y en este caben todas las posturas. Por eso, argumenta, no se puede exigir que todos tengan el mismo interés que los miembros de la junta de condominio. Prefiere no hablar de apatía, sino de una desmotivación que se puede disminuir cuando a los vecinos se les integra a la comunidad por medio de acciones relacionada con sus inclinaciones personales: a quienes les gustan los niños se les puede pedir que organicen actividades para los pequeños los fines de semana o en vacaciones; quienes se interesan por la protección civil pueden conformar una red de seguridad; un miembro de la comunidad puede fungir de cronista del edificio. Se trata de sumar a los ciudadanos a su entorno a través de sus gustos, y no de imponerles su asistencia en reuniones tediosas o conflictivas. Aunque acota: “Pagar es la forma más importante de participación en el condominio. El aporte económico es el que le da la vida a una comunidad”.
SOLUCIÓN
Santana asegura que el problema de la morosidad, salvo casos excepcionales, no suele ser masivo y que el venezolano tiende a estar al día con sus deudas. Por eso, recomienda actuar de acuerdo al tipo de deudor. A quienes han dejado de pagar por circunstancias concretas (problema económico no previsto, muerte de un familiar, despido) se le puede ayudar a buscar alguna solución a su conflicto o acordar un mecanismo especial para que salde su deuda. A quienes no cancelan por estar en desacuerdo con alguna decisión del condominio, se les debe escuchar, hacer las correcciones pertinentes y exigirles el pago. Finalmente, al maula, que nunca paga, se le debe aplicar la ley para que cumpla su deber.
Viso explica que se pueden utilizar convenios de cobranza extrajudicial, como el convenio de pago, donde el deudor puede detener la mora y los intereses, con el compromiso de cancelar sus recibos vencidos a través de cuotas. Si esto no funciona se debe demandar a los morosos de forma masiva. “La junta debe establecer un criterio para hacer la demanda, ya sea por número de recibos vencidos, unidades tributarias o cantidad de bolívares”, refiere Viso, quien asegura que estos son juicios abreviados que inician por la aplicación de medidas preventivas hasta llegar al embargo ejecutivo del bien inmueble.
SOLUCIÓN
Viso habla de la importancia de que la junta de condominio establezca reglamentos internos en los que se fijen horarios de uso de las salas comunes, de utilización de equipos de sonido, así como la especificación de los lugares que están prohibidos para la recreación. Luego de hacer la normativa, esta debe comunicarse y hacerse cumplir. Cuando este paso ya se ha llevado a cabo, pero el comportamiento de los niños traviesos pasa por encima de la ley, el problema se debe discutir en una asamblea de propietarios, entregar cartas a los padres de los chicos que molestan e instruir al personal de seguridad para que haga cumplir lo acordado.
SOLUCIÓN
Santana comenta que hay todo un tejido legal para tratar el problema. La Ley para la Protección de la Fauna Doméstica Libre y en Cautiverio, así como las ordenanzas de convivencia municipal, especifican cuáles son las normas que rigen al respecto en cada lugar y establecen sanciones ante cada falta que, en algunos casos, pueden llegar al encarcelamiento de la mascota. Los propietarios y sus juntas deben conocer bien los reglamentos para hacerlos cumplir a través del personal del municipio capacitado para ello.
Viso recomienda la realización de un censo de mascotas, donde se pueda conocer si los animales tienen todas sus vacunas, así como una reglamentación interna y clara donde se indiquen las horas de paseo y los sitios donde los animales pueden hacer sus necesidades.
SOLUCIÓN
“Muchas veces, las personas que dirigen la junta de condominio están llenas de buena voluntad, pero a veces no tienen la formación requerida, ni conocen la ley”, comenta Viso, quien recomienda que se busque capacitación adecuada, ya sea a través de asesorías como las que ofrecen Pro Condominios o MiCondominio.com, o incluso de blogs especializados en el tema. Es vital que también se lea y se sepa interpretar lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio del inmueble, así como los acuerdos firmados por juntas anteriores.
Si la junta continúa sin rendir y, además, los fondos se manejan sin transparencia, los vecinos pueden elegir nuevos miembros para la junta o elevar sus propuestas con un nuevo plan de trabajo. Tenga en cuenta que el período de mandato de una junta de condominio es solo de un año.
La rendición de cuentas es una norma y el vecino está en su derecho de exigirla, tanto a la junta de condominio como a la empresa administradora. Cada movimiento financiero o inversión que se haga debe ser aprobada por la asamblea de propietarios.
“El fondo de reserva debe estar en una cuenta a nombre del condominio, tal como se establece en la Ley de Propiedad Horizontal”, recuerda Santana, aun cuando una empresa externa se encargue de la administración. Si la regla se obvia, se debe denunciar la situación ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (Sundde). “La idea es que los vecinos puedan formarse en el tema y no dejen que las administradoras cometan abusos”, afirma.
SOLUCIÓN
Explica Santana que la Ley Especial para la Dignificación de Trabajadores y Trabajadoras residenciales, aprobada vía Habilitante, aún no tiene reglamento y limita a los conserjes a cumplir labores de bedeles. Para superar el problema, indica, la clave es la flexibilidad. Tanto la junta como los propietarios deben promover una relación armoniosa con el conserje. Al trabajador se le debe tomar en cuenta dentro de la vida del edificio, se le debe procurar capacitación y todos los implementos necesarios para que cumpla sus funciones. El conserje, en tanto, debe cooperar, voluntariamente, con las actividades que se desarrollen en su sitio de trabajo.
SOLUCIÓN
La junta de condominio puede nombrar a un responsable de seguridad. El perfil, dice Santana, es el de “un vecino motivado e informado” acerca de las leyes que buscan la prevención del delito y también de las normas de protección ante catástrofes naturales.
El plan de seguridad del condominio debe incluir un recorrido por todas las áreas para conocer los puntos débiles de la comunidad, dónde deben ir las cámaras de seguridad, cuáles son los muros más bajos, dónde podría esconderse un delincuente o cuán iluminados están los espacios públicos. También se debe hacer un censo para conocer la población entera de la comunidad, en donde se tengan en cuenta los niños y ancianos que necesiten atención especial ante eventualidades.
Santana recomienda construir un directorio de correos electrónicos y teléfonos que funcione como red para distribuir informaciones relacionadas con el condominio y su seguridad, así como la elaboración de planes de contingencia para terremotos y tragedias.
Revista Dominical
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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