utlzbl
El Tribunal Supremo de Justicia, al resolver un caso de un Alquiler de inmueble con mixtura de naturaleza contractual comercial y de vivienda, establecio en la MOTIVA, jurisprudencia sobre la ley que prevalece en estos casos. La sentencia completa se puede leer en el link al final.
II.
MOTIVA
En el caso sub – lite, llegan los autos a ésta instancia recursiva producto del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, contra el fallo de la recurrida Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Guárico, con sede en la ciudad de San Juan de los Morros, de fecha 23 de enero de 2014, que declara parcialmente con lugar la pretensión de resolución contractual y daños y perjuicios. En efecto, bajando a los autos, puede observarse que la acción intentada por el actor consiste en una demanda de resolución de contrato de arrendamiento de un inmueble destinado tanto para casa de habitación como para local comercial, descrito en la narrativa del presente proceso, siendo que, del propio escrito libelar puede observarse que el actor señala: “… en la cláusula tercera se estipuló que el destino del inmueble era únicamente para comercio y casa habitación familiar…” “…y mi grupo familiar tendríamos una vivienda donde vivir…” “… el arrendador no cumplía su obligación y estaba usando vías de hecho para desalojarme…””… la cosa arrendada no sirve no sirve para el objeto para el cual fue arrendado dado que no cumple con las normativas técnicas establecidas por la legislación nacional y municipal para servir como vivienda familiar…” “… para que convenga en pagarme …que he tenido que pagar … por alquiler del inmueble donde actualmente vivo con mi grupo familiar, porque la cosa arrendada no está en condiciones para servir como vivienda…”. Vale decir que en el fundamento de la resolución privan los elementos relativos a que el inmueble objeto de arrendamiento para vivienda no era apto para ese uso y se generan daños y perjuicios alegados en forma de lucro cesante por los conceptos que ha tenido que cancelar al tener que alquilar otro inmueble.
Por ello, a pesar de que el contrato accionado se refiere a un inmueble destinado a habitación y comercio, circunstancias éstas que se rigen por leyes distintas, que consagran a su vez procedimientos distintos, es evidente en esos casos que al no poderse dividir la continencia de la causa, pues lo relativo al arrendamiento de inmuebles destinados a locales comerciales se rige por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, , publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 36.687 del 26 de abril de 1999), destinada a regir lo relativo a las relaciones locatarias de inmuebles destinados al comercio y, donde de conformidad con el artículo 33 ibidem, las acciones provenientes del desalojo, cumplimiento, resolución, entre otras de dichos contratos se sustancian por el juicio breve establecido en el Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, lo relativo a inmuebles destinados para vivienda, en relación al cumplimiento, resolución entre otros, se rige por la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011. En el caso de autos, la recurrida, no sustanció el juicio de resolución de arrendamiento inmobiliario para vivienda y comercio, por la Ley especial de Control y Regularización Arrendaticia, sino que la admitió y sustanció por el Juicio Breve del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, siendo que en el caso de autos, el contrato de arrendamiento inmobiliario, se refiere al destino tanto comercial como de vivienda, es evidente, que el arrendamiento de un espacio del inmueble para vivienda, debe ser protegido en las relaciones arrendaticias justas, por un Estado democrático, social de Derecho y de Justicia, cumpliendo con el mandato Constitucional, por el carácter estratégico y de interés público general, social y colectivo del arrendamiento de vivienda, bajo una Ley y con un procedimiento que garanticen a todas las familias, ciudadanos y ciudadanas, el goce del derecho humano a una vivienda y habitad en condiciones dignas que humanicen las relaciones familiares, vecinales, comunitarias y sociales, de acuerdo a la Carta política de 1999; por ello, en casos en que el inmueble arrendado sea tanto para vivienda, como para local comercial, se sustrae la competencia en aplicación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°39.903 de fecha 12 de noviembre de 2011, pues los contratos que involucren inmuebles para vivienda responden a relaciones de justicia social, igualdad, equidad, solidaridad, corresponsabilidad, transparencia, responsabilidad social, garantía de los derechos de hogar, familia, maternidad, niños y niñas y adolescentes, para el buen vivir. No puede sustanciarse una causa que involucre el inmueble aún parcialmente para vivienda, bajo la vieja Ley Arrendamientos Inmobiliarios que no responde a la estrategia diseñada por el Estado para garantizar el bienestar social.
En el caso sub lite, se pretendió la sustanciación de una acción de resolución contractual y daños y perjuicios, sobre un inmueble cuyo objetivo era el arrendamiento de una parte de éste como vivienda familiar y donde la pretensión de indemnización de daños y perjuicios se genera como consecuencia de un lucro cesante por pago de otro arrendamiento, a través del Juicio Breve del Código de Procedimiento Civil, por efecto del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En el caso que exista la mixtura de naturaleza contractual comercial y de vivienda, el fuero producto del interés superior de la relación social y humana que involucra a la familia y a las necesidades de un inmueble, arrastra a la aplicación del orden público de las disposiciones de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, donde el Legislador especial, estableció la regulación normativa de todo lo relativo a las acciones de resolución de contrato, como en el caso de autos de un inmueble destinado al uso parcial de vivienda.
Siendo ello así, la Ley para la Regularización y Control de Vivienda, consagró un procedimiento especial que responde a los lineamientos procesales constitucionales, establecidos en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana y no el juicio ordinario del Código Procesal de 1987, tomado de la relación Grandi en Italia del año 1941.
En efecto, el proceso de la nueva Ley, consagra la oralidad, la cual es inexistente en la casi totalidad de los Juicios del Código del año 87, despachos saneadores oficiosos, audiencias de mediación y sustanciación, de audiencia de juicio, un lapso probatorio más amplio, con inmediación. Circunstancias éstas no establecidas en el procedimiento a través del cual se sustanció el presente proceso, acortándose los lapsos, utilizándose un proceso no consagrado para éste tipo de pretensiones, lo cual genera una violación al debido proceso de rango constitucional, pues se subvirtió en su totalidad el debido proceso consagrado para las acciones donde se encuentres inmuebles arrendados destinados a vivienda, regidos por una Ley especial que garantiza la estrategia nacional del cumplimiento de un derecho humano fundamental en un Estado Social, Democrático, de Derecho y de Justicia, como lo es la vivienda.
Establecido lo anterior, conviene recalcar que, contemporáneamente, como apunta el prestigioso Jurista Mexicano, FIX ZAMUDIO (La Protección Procesal de los Derechos Humanos, Editorial Civitas, Madrid, 1.982, Págs. 51 y 54), “…son numerosos los Constitucionalistas que consideran que la verdadera garantía de los derechos de la persona humana, consisten precisamente en su protección procesal, para lo cual es preciso distinguir entre los derechos del hombre y las garantías de tales derechos, que no son otras que los medios procesales por conducto de los cuales es posible su realización y eficacia”. De su lado y convergiendo con esos conceptos, el calificado Constitucionalista Panameño ARTURO HOYOS, nos dice con referencia a la época actual, que existen, evidentemente, una serie de Garantías de los Derechos Humanos que han sido desarrolladas en Europa Occidental y en los Estados Unidos de América originariamente, que se han ido adaptando progresivamente en América Latina y en nuestro país en particular, las cuales tienden a proteger los derechos consagrados en las Constituciones, de forma tal, que éstas Garantías refuerzan la operancia del Proceso Justo, y se mueven precisamente, en el plano de la Constitucionalidad, porque –citando ha CAPPELLETTI-, ello se demuestra en el aumento de los convenios y declaraciones internacionales sobre Derechos Humanos, donde los mismos se tornan crecientemente exigibles, y que, al enfatizar valores generales, agudizan el poder creador de los jueces al aplicarlos a casos concretos.
Inspirados en ese esquema mundial, nuestra Carta Política de 1.999, desarrolló de manera por demás brillante, los supuestos a través de los cuales se consagra el Debido Proceso, escudriñando el principio del Proceso legalmente establecido, el Derecho a la Defensa, la Presunción de Inocencia, el Derecho a ser Oído, el Derecho al Juez Natural, el Derecho a no Confesión contra sí mismo, el “Nullun Crimen Nulla Poena Sine Lege”, el principio “Nom Bis In Idem”, y la responsabilidad del Estado por errores judiciales (Artículo 49 C.R.B.V., Ordinales 1° al 8°); siendo pues, que nuestra Constitución es una norma suprema (Artículo 7 Ibidem), y no una declaración programática o de principios, pues todos los poderes públicos y los ciudadanos están sujetos con vinculariedad normativa desde su entrada en vigor, y bajo el desarrollo de tales Garantías Jurisdiccionales, se pretende crear el Estado Social de Derecho y de Justicia, del cual el Juez Ordinario, es “El Primer Guardián de la Norma Suprema”.
Bajo tal paradigma Constitucional y en el desarrollo de sus Garantías Jurisdiccionales, observa esta Superioridad que en la sustanciación del iter procesal del presente cuaderno principal se incurrió en un verdadero: “Desorden Procesal” cuando el Juez, subvirtió las normas de sustanciación del proceso, pues al tratarse de un juicio de resolución de contrato de arrendamiento inmobiliario de vivienda y comercial, no debió sustanciarse a través del procedimiento breve el cual se por efecto de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; debiendo haber sido sustanciado a través del procedimiento especial establecido en la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, cuyos artículos 97 y siguientes consagran un procedimiento de especial fuero cuando exista un arrendamiento, aún parcial, de un inmueble para vivienda. Al no haberlo hecho así, la instancia aquo, desnaturalizó el procedimiento que debió seguirse por orden del Legislador para estas competencias estratégicas y de orden público. De lo contrario, podría seguirse cualquier tipo de procedimiento, escogido por las partes o fijado por el Juez, desatendiéndose el mandato Legislativo. La Jurisprudencia patria, desde fallo histórico del 24/12/1915, nuestro Tribunal Supremo, ha venido sosteniendo: “… no es potestativo de los Tribunales subvertir las reglas legales con que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, pues su estricta observancia es de orden público…”. Por ello, conforme al artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, se consagra el principio de legalidad de la sustanciación adjetiva, establecida en ese Código y en las Les Especiales (caso de autos), pues el complejo diseño por parte del Estado, a través de sus poderes públicos, competentes, de la serie de actos que se realizan en un proceso, vale decir, las formas del proceso, responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficacia y de escrupulosa observancia que representan la garantía del derecho de defensa. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzcan su propósito: garantía de un desarrollo legal que respete los derechos de los litigantes; por lo que, de conformidad con lo establecido en el artículo 206 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en el caso sub iudice es menester de manera Oficiosa-Inquisitiva, ordenar la reposición de la causa al estado de que cese el “DESORDEN PROCESAL” y que, en vista de la acción intentada se ordene, previo la revisión de los requisitos de Ley su admisión y sustanciación bajo las fórmulas procesales establecidas para los casos de resolución de relaciones arrendaticias de vivienda, y así se establece.
Puede leer la sentencia completa en el link siguiente:
http://guarico.tsj.gob.ve/DECISIONES/2014/MARZO/350-5-7.338-14-18.HTML
TSJ
05-03-2014
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
twitter: @Henry_Medina
hmedina30@yahoo.es
SUSCRIBETE 100% AL EXCLUSIVO GRUPO YAHOO CORREDOR_INMOBILIARIO HENRY MEDINA
Subscribir:
corredor_inmobiliario-subscribe@yahoogroups.com
MAS INFORMACION: http://ow.ly/r9Q
No hay comentarios:
Publicar un comentario