La Asamblea Nacional de Vietnam (AN), la legislatura nominalmente responsable de debatir y aprobar la legislación en el Estado de partido único, está apunto de modificar la Ley de Tierras del país -que data desde 1993- para liberalizar aún más el mercado inmobiliario local. En 2008, la AN ratificó la ley para que los extranjeros puedan tener departamentos, y es probable que la actual legislatura amplíe estos derechos a los no ciudadanos para comprar casas y terrenos. Estos cambios estimularán la demanda en un sector que aún sufre por una contracción prolongada, pero es poco probable que de la solución rápida que el gobierno está esperando.
El relativamente débil desempeño económico de Vietnam en el último tiempo -con una expansión del PIB llegado a un mínimo de trece años a 5% en 2012- es en parte un reflejo de una contracción en el sector de las propiedades. En cambio, el flojo crecimiento ha reforzado la caída en el precio de las propiedades. La respuesta de políticas del gobierno ha sido contenida por una necesidad de mantener los precios en revisión luego de una inflación de dos dígitos hace dos años, lo que ha descartado ampliar el acceso al crédito para el sector inmobiliario. Para estimular la demanda, el gobierno, en cambio ha recurrido a los impuestos, gasto gubernamental y una nueva legislación sobre quién puede comprar y poseer una propiedad.
En agosto de este año, el Ministerio de Construcción formalmente propuso liberalizar la ley nacional de tierras para permitir a los extranjeros invertir localmente. El plan podría atraer a 80.000 ciudadanos extranjeros para vivir y trabajar en Vietnam, muchos de los cuales son vietnamitas de ciudadanía extranjera, o Viet Khieu.
En julio de 2013, US$ 1.400 millones del presupuesto del gobierno central fueron asignados a un programa de subvención a las hipotecas en viviendas de bajo costo para empleados en la nómina del Estado, y para ofrecer préstamos a desarrolladores para convertir grandes y lujosos departamentos y casas en unidades más pequeñas. Obstaculizado por la pobre divulgación y la poca claridad sobre la elegibilidad, el régimen había prestado sólo
US$ 45 millones a fines de octubre. Descartando la política monetaria más relajada, el Estado también está tratando de garantizar que algún crédito pueda fluir al sector inmobiliario y a otras inversiones al solucionar las deudas incobrables en los libros de los bancos, muchas de las que son consecuencia de la desaceleración de los bienes raíces. La estatal Vietnam Assets Management Company comenzó a comprar créditos morosos de los bancos a principios de octubre para reagruparlos y tratar de venderlos en un programa destinado a devolver la salud a los bancos viables y alentar los préstamos.
Proyecciones para la reforma
Mirando hacia adelante, el permitir que los compradores extranjeros tengan, vendan y arrienden terrenos y casas es una profunda reforma estructural, pero la decisión de la AN de abrir aún más la inversión en el sector inmobiliario a empresas y personas extranjeras es poco probable que entregue una solución rápida a los problemas del sector.
Hasta 2007 las inversiones extranjeras en propiedades locales estuvieron muy circunscritas. Luego, en 2008, los extranjeros pudieron tener departamentos, y las inmobiliarias extranjeras y los desarrolladores tenían permitido invertir en algunos proyectos locales. Esta liberalización, combinada con un récord de crecimiento económico y urbanización, alentó enormes entradas de capital: entre 2005 y 2010, cerca del 80% del total de inversión extranjera directa recibida fue en el sector inmobiliario.
La esperada liberalización gradual en el sector de parte de la AN es un síntoma de un mercado más maduro, pero la medida no generará el repunte de los flujos de entrada que sostuvieron los anteriores niveles de valoraciones. En el transcurso de 2012, los precios de venta promedio de departamentos de lujo cayeron un 40%, y un descenso aproximado de 30% en departamentos gama media y baja, según Colliers International. Los analistas entrevistados en septiembre y octubre por la prensa local fueron mayormente pesimistas sobre una recuperación sostenida, anticipando mayores caídas en los precios de venta promedio cuando se calculan las cifras de 2013. Aunque el programa de “vivienda social” dirigido a empleados estatales podría ayudar a un pequeño número de primeros compradores, no va a hacer una merma en el problema mayor de exceso de oferta, sobretodo porque los mayores descuentos tendrán que estar en los departamentos más grandes y de alta gama. Hay indicios preliminares de que la recesión, si bien no va a tocar fondo, es cada vez más superficial.
Algunos inversionistas manifiestan interés en la propiedad local como una inversión a largo plazo. La liberalización de la AN no tendrá un impacto a corto plazo sobre las variables macroeconómicas, y no puede resolver de manera independiente los problemas de sobreinversión y la sobrevaloración del sector inmobiliario. Sin embargo, establece las bases para una estabilidad a largo plazo de los precios inmobiliarios, que aumentarán a medida que la urbanización y demografía impulsan el aumento de la demanda de vivienda en el mediano plazo. Aunque la combinación de la liberalización sensata y un reciente aumento del interés de los inversionistas extranjeros puede significar que la abrupta caída de los precios esté por terminar, el impacto global no será evidente antes de que finalice el año. Además, el aumento de las ventas minoristas antes de Tet, el Año Nuevo lunar vietnamita, pueden proporcionar un pequeño impulso.
df.cl
06-11-2013
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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