Luego de dos años de promulgada esta ley, se han confirmado los efectos y consecuencias advertidos por nuestra asociación durante la discusión de este instrumento en la Asamblea Nacional en 2011, lo cual hace necesario su urgente reforma, por los graves efectos que ha traído para la propiedad privada de miles de pequeños propietarios y por el evidente crecimiento del déficit habitacional al cual ha colaborado:
FRACASO EN LA APLICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS
Por el excesivo control centralizado en un solo organismo, la Superintendencia de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), este instrumento ha fracasado en su aplicación, en cuanto a regular el mercado de arrendamiento y como arbitro en los conflictos inquilinarios, llevando prácticamente a la extinción del oferta de viviendas en alquiler, lo cual ha acrecentado la crisis habitacional, llevando al aumento de la conflictividad entre las partes y a una denegación de justicia principalmente para los pequeños propietarios que desean recuperar sus viviendas alquiladas, muchas veces su vivienda principal. Todo esto hace necesario una urgente reforma de la Ley de Arrendamientos de Vivienda y la derogatoria de la Ley contra Desalojos Arbitrarios que es la que exige el refugio para la ejecución de una sentencia.
INSUFICIENTES REGULACIONES DE ALQUILERES:
La Sunavi vino a sustituir a las 335 oficinas municipales de inquilinato en las funciones de regulación de alquileres de viviendas que funcionaban satisfactoriamente, actualmente en la Capital y en el interior del país no existen suficientes fiscales para realizar inspecciones a los 750.000 inmuebles arrendados en el país y fijar los cánones de arrendamiento, dejando a la deriva al mercado de arrendamiento.
INEXISTENCIA DE REFUGIOS PARA REALIZAR DESALOJOS:
A pesar de que miles de propietarios tienen sentencias a su favor decretadas legal y legítimamente por tribunales de la Republica, estas sentencias no son ejecutables por cuanto se requiere que la Sunavi a través del Ministerio de Vivienda, provea refugio o vivienda al inquilino obligado a entregar la vivienda. En base al Artículo 13 de la Ley contra Desalojos Arbitrarios, ratificada por esta ley, para ejecutarse un desalojo judicial, el Ministerio de Vivienda y Habitat debe proveer un refugio, lo cual solo ha concretado en 40 casos a nivel nacional, según lo informado por la Superintendente Nacional de Arrendamiento en declaraciones a El Nacional el 06-08-13, por lo que en los demás juicios con sentencias definitivas que forman parte de los 40.000 juicios inquilinarios que existen en tribunales a nivel nacional, no se ha podido ejecutar los desalojos, y restituir la propiedad a sus legítimos dueños, es decir, que solo un 0,1% de los propietarios han podido recuperar su vivienda por la vía judicial.
GRAVE Y MASIVA AFECTACION A LA PROPIEDAD PRIVADA DE MILES DE VENEZOLANOS: Por lo antes expuesto miles de propietarios han perdido en la práctica su propiedad alquilada gracias a estas leyes y la deficiencias operativas de la Sunavi, quedando en un estado de confiscación indirecta de su propiedad, inhibiendo a los demás propietarios a alquilar sus viviendas, perjudicando a las familias que no tienen vivienda en la actualidad.
FALTA DE DEFENSORES INQUILINARIOS IMPIDEN AVANCE DE PROCESOS:
La Defensa Pública solo tiene activos a 9 defensores públicos inquilinarios a nivel nacional, que deben presentarse en los actos conciliatorios en la Sunavi o en los juicios inquilinarios cuando el inquilino declara no tener abogado privado, por lo que se paralizan los procesos hasta su presentación. Estos 9 defensores deben acudir a cerca de 40.000 juicios a nivel nacional y a 11.000 procedimientos administrativos en la Sunavi.
PROBLEMÁTICA DE LA CONSIGNACION DE ALQUILERES:
La Sunavi vino a sustituir a los 500 tribunales de municipio de todo el territorio nacional en la recepción de los alquileres que no fueren recibidos por el propietario o por el arrendador. En Caracas el Tribunal 25 de municipio de Caracas lleva 19 meses cerrado, donde se encuentran represados un estimado de Bs.40.000.000,oo pertenecientes a los propietarios que no han podido recibirlos. Hasta hace un mes a quienes consignaban en el tribunal, la Sunavi, les solicita copia certificada del expediente de consignación, por lo que al estar cerrado el tribunal no podían iniciar el proceso en la Sunavi, por lo que durante 2 años miles de propietarios no han recibido un centavo de alquileres por lo inoperante del sistema. De 35.000 expedientes que existían en el tribunal 25 de municipio, la Sunavi solo tiene activo un estimado de 2.000 expedientes en el sistema denominado Savil, lo que representa apenas un 5,71% de las consignaciones. Todo esto evidencia lo innecesario y traumático de quitar esta competencia a los tribunales que llevaban eficientemente esta función. Propietarios de inmuebles tienen 19 meses sin retirar sus alquileres lo cual representa un perjuicio incalculable para ellos.
DESAPARACION DE LA OFERTA:
Apiur estima que la oferta de alquileres ha disminuido un 98% desde hace 10 años cuanto se decretó la congelación de alquileres de vivienda.
LENTITUD DE LOS ACTOS CONCILIATORIOS:
Propietarios e inquilinos deben esperar muchos meses para que se realice un acto conciliatorio en la Sunavi, para que posteriormente puedan acudir a los tribunales y solicitar lo establecido en la ley. El colapso existente en el organismo, la falta de funcionarios, archivos, sedes improvisadas y no cónsonas con la función encomendada, obliga a los usuarios a hacer largas colas en el organismo y a esperar muchos meses para que se realice el acto, lo cual se traduce en una denegación de justicia para las partes.
PROTESTAS DE PEQUEÑOS PROPIETARIOS
En los dos años, cerca de 25 pequeños propietarios, ante la falta de respuestas de la Sunavi, han realizado protestas pacíficas para recuperar sus viviendas, durmiendo en colchonetas en los pasillos o en carpas colocadas en las entradas de sus propiedades. Algunos han tomado la decisión de encadenarse a las puertas de la vivienda o a las puertas de la Sunavi.
DESACATO A LA DISPOSICION TRANSITORIA OCTAVA
A pesar de que esta disposición de la Ley de Arrendamientos establece “Por ser la materia arrendaticia de interés público general, social y colectivo, se obliga en todo el territorio nacional a los registros subalternos, a autenticar de forma gratuita y obligatoria todos los documentos de condominio de los edificios de vieja data, menores al año 1987. Visto que estos inmuebles carecen de toda o gran parte de la documentación contenida en el artículo 26 dela Ley de Propiedad Horizontal…”, algunos registradores inmobiliarios y alcaldías no cumplen con la mencionada disposición, dificultando la transformación a propiedad horizontal de cerca del 95% de los edificios que no poseen documento de condominio, lo cual hace inviable la venta a sus inquilinos.
SOLICITUD DE EXPROPIACION SOLICITADA POR ASOCIACIONES DE INQUILINOS
Ante la reciente solicitud de expropiación de edificios en arrendamientos de vieja data, Apiur recuerda que gran parte de los 100 edificios a los que se les solicita expropiación, ya se encuentran expropiados desde 2006, cuando Juan Barreto, ex Alcalde Metropolitano, expropió 188 edificios de inquilinos que nunca fueron pagados. Es absurdo solicitar la expropiación de lo que ya fue expropiado. Esta suficientemente probado el fracaso de la expropiación como sistema de dotación de viviendas.
RECURSOS DE NULIDAD ADMITIDOS POR EL T.S.J.
La Sala Constitucional ha admitido 3 recursos de nulidad introducidos por Apiur, 1 contra la Ley contra los Desalojos Arbitrarios, en cuanto a la necesidad de dotación de refugios para la ejecución de desalojos y 2 contra la Ley de Arrendamientos de Vivienda, específicamente contra el método de avalúo que omitió el valor del terreno y contra la obligación de vender los edificios alquilados por más de 20 años, entre otros artículos. Apiur solicita públicamente al T.S.J., la decisión oportuna de tales nulidades.
SOLICITUD DE REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA:
Apiur y otras organizaciones, solicitaran esta semana a la Comisión de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional, la reforma de la ley en los siguientes aspectos:
• Descentralización y retorno de las funciones administrativas de regulación de alquileres a las 335 alcaldías del país, quedando la Sunavi como coordinadora de las políticas inquilinarias.
• Inclusión en el método de avalúo del inmueble, del valor del terreno y la ubicación especifica del inmueble, obviados en el método actual, lo cual da como resultados valores de alquileres ínfimos que no cubren ni siquiera los gastos propios del inmueble.
• Eliminación del requisito de obtención de refugios para la ejecución de una medida judicial, en vista de la evidente escasez de los mismos, traducida en denegación de justicia.
• Eliminación del doble acto conciliatorio, uno en la Sunavi y otro en el tribunal, dejando solo el acto conciliatorio en manos del tribunal, en vista de que existen 500 tribunales de municipio a nivel nacional, lo cual generaría más celeridad en la solución de los casos.
OTRAS SOLICITUDES DE APIUR
• Al Ministerio de Vivienda y a la Sunavi, el equipamiento de oficinas y dotación de personal imparcial para la Sunavi a nivel nacional o devolución de las competencias administrativas a las alcaldías.
• Al Ministerio de Vivienda la dotación de refugios o viviendas a la Sunavi para la ejecución de desalojos judiciales.
• A la Defensa Pública la dotación de 5 defensores públicos inquilinarios por estado para un total de por lo menos 100 a nivel nacional en sustitución de los 9 existentes.
• Al T.S.J. la apertura del Tribunal de consignaciones de Caracas 25 de Municipio.
• A la Asamblea Nacional la urgente reforma de la Ley de Arrendamientos de Vivienda, por una ley más operante, justa, imparcial y despolitizada y la derogatoria de la Ley contra Desalojos Arbitrarios, que impide los desalojos justos, legales y judiciales.
Por la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur)
Presidente: Abg. Roberto Orta Martínez.
Vicepresidente: Abg. José Enrique Aveledo.
Coordinador Nacional: Abg. Raimundo Orta Poleo.
Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (APIUR)
13-11-2013
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo Corredor_Inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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