Jorge Bucay

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" Porque nadie puede saber por ti. Nadie puede crecer por ti. Nadie puede buscar por ti. Nadie puede hacer por ti lo que tú mismo debes hacer. La existencia no admite representantes.. "
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“Soy profesional, trabajo y solo puedo alquilar una habitación”

A una persona con un ingreso mensual equivalente a dos salarios mínimos (195.062 bolívares) se le dificulta arrendar una vivienda e incluso una habitación en la zona metropolitana de Caracas

ANA DIAZ
ANADIAZ@EL-NACIONAL.COM

A José Mendoza, ingeniero, se le presentó la oportunidad de un mejor trabajo en Caracas hace siete años. Su plan era mudar a su familia desde Maracaibo a los pocos meses de estadía en la capital, porque tenía la expectativa de comprar una vivienda propia. “Ha pasado el tiempo y no he podido ni siquiera alquilar un apartamento por los altos precios de los alquileres y vivo en una habitación”, contó.

Esta situación es la que afrontan muchos profesionales y familias que viven en la zona metropolitana de Caracas y que ven cada vez más lejos la posibilidad de alquilar una vivienda debido a que los precios suben constantemente impulsados por la inflación.

Mendoza devenga 250.000 bolívares mensuales, un poco más de 2 salarios mínimos, pero ese ingreso no lo puede destinar todo al pago de un alquiler. También debe atender otras obligaciones familiares como la educación de los hijos y el préstamo hipotecario de su vivienda principal en Maracaibo que ha intentado vender, pero “ni con eso alcanza para comprar un apartamento en Caracas”.

Por la habitación de una casa ubicada en la urbanización La California, paga 65.000 bolívares al mes, cuando en enero destinaba 25.000 bolívares de su presupuesto, lo que significa un incremento de 160%.

Un recorrido por los avisos de prensa y páginas web especializadas muestra que el precio más barato de un apartamento ubicado en Sabana Grande es 1,5 millones de bolívares al mes, equivalente a 15,3 salarios mínimos de 97.531 bolívares mensuales. En el este de la región capital los alquileres se encuentran entre 2,2 millones y 15 millones de bolívares mensuales equivalentes a 22,5 y 153,7 salarios mínimos.

En la revisión de la oferta de alquileres llama la atención el precio de un apartamento localizado en una exclusiva urbanización del este: 56 millones de bolívares por mes. El promotor, que solicitó no mencionar su nombre, explica que el propietario aspira a que el inquilino sea un diplomático o un empleado de una transnacional que puede pagar en dólares.

Sueños frustrados. Jesús Martínez, tiene 24 años de edad, estudia Informática y está por graduarse. Su intención es independizarse junto con su novia, por lo que pensó en arrendar un apartamento o el anexo de una casa con su ingreso mensual y el de ella de un poco más de un sueldo mínimo.

“Después de dar muchas vueltas terminamos alquilando una habitación en la avenida Fuerzas Armadas a 75.000 bolívares mensuales porque en Chacaíto y Los Caobos no bajaban de 100.000”, dijo.

Gerardo Gutiérrez, de 26 años, es abogado y profesor universitario con posgrado en Argentina, habla 2 idiomas y trabaja en un escritorio jurídico. “Mi ingreso no me alcanza para alquilar un apartamento; sin embargo, tomé la decisión de buscar un sitio donde vivir independiente de la familia”.

Comenzó a averiguar en los portales web, prensa y contactó a distintos corredores. La mayoría de las viviendas que ubicó estaba tasada en dólares, en el este y en el oeste. “Pero mis ingresos no son en divisas”, dice. “Además de que el dólar sube constantemente, me pedían 2 meses de adelanto más una fianza. Recorrí anexos y apartamentos. Entre Bello Monte, Terrazas del Ávila y La Urbina pedían 300 dólares mensuales, en El Rosal a partir de 400 dólares”.

En su búsqueda, Gutiérrez solo consiguió 2 apartamentos en bolívares, uno de ellos en Lomas de La Lagunita a 400.000 bolívares por mes y uno tipo estudio en El Rosal a 400.000 bolívares al mes. “Aunque debo hacerle arreglos lo tomé por lo céntrico y me mudaré pronto”.

Al ritmo de la inflación. Roberto León Parilli, presidente de Alianza Nacional de Usuarios y Consumidores, explicó que “en Venezuela el mercado inmobiliario se mueve con la inflación, ante la que los propietarios tratan de protegerse. Por eso, las condiciones de alquilar han variado mucho, empezando porque los contratos de arrendamiento son a seis meses de duración”.

El representante de Anauco destacó que acceder a una vivienda digna, así sea alquilada, es un derecho establecido enla Constitución, pero para el venezolano esa opción es cada vez más reducida como consecuencia de la pérdida del poder adquisitivo del salario y la inflación.

Recordó que hasta la década de los noventa un profesional o una familia de clase media alquilaba primero una vivienda con miras a comprar en dos o tres años un techo propio. “Hoy eso es muy difícil porque el monto que los bancos prestan por los créditos hipotecarios está muy por debajo del precio del inmueble, además de que para las entidades financieras no es rentable prestar a un interés máximo de 20% con una inflación de 700%”.

Sobre la realidad de que algunos propietarios cobran los alquileres de las viviendas (casa o apartamento) calculados en dólares, León indicó que ese proceder resulta lógico en una economía con recesión y altas tasas inflacionarias.

Según fuentes de la industria de la construcción, en Venezuela hay un déficit de 3 millones de viviendas, especialmente para la clase media. Sin embargo, el sector privado no puede asumir esos proyectos por la escasez y elevados precios de los materiales, como el cemento y la cabilla, además de las limitaciones de los bancos en dar crédito para la construcción.

Preferible vacíos

La rígida legislación de alquileres e inquilinato lleva a muchos propietarios a mantener sus viviendas desocupadas. “Prefiero tener el apartamento vacío. Ya pasé por el disgusto de un inquilino maula. Para sacarlo tuve que darle plata, además de que dejó el apartamento hecho un desastre”, contó una arrendadora que solicitó no mencionar su nombre.

Otro afectado narró que pidió la desocupación del inmueble para su hijo recién casado. “El inquilino quería quedarse con el apartamento y luego de 5 años de lucha en los tribunales conseguí la desocupación. Mi hijo se fue del país y decidí no alquilar más nunca y vender no es una opción por ahora”.

Esto explica que pese a que en los edificios haya apartamentos sin habitar, ante la pregunta de los interesados sobre si hay inmuebles para alquilar la respuesta es no.

Roberto León Parilli, presidente de Anauco, explicó que para que un propietario logre la desocupación del inquilino involucra un largo camino con procedimientos administrativos muy burocráticos, antes de que el juez dicte la sentencia. “Ante esta situación la gente no alquila y mantiene la vivienda desocupada”, dijo.

“Después de dar muchas vueltas terminamos alquilando una habitación en la avenida Fuerzas Armadas a 75.000 bolívares mensuales”
Jesús Martínez, estudiante de Informática

El Nacional
03-09-2017

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Galileo Galilei

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" No se puede enseñar nada a un hombre; sólo se le puede ayudar a encontrar la respuesta dentro de sí mismo. "
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Dudas generales sobre aplicación de Ley de Arrendamiento de Viviendas - Parte2

Tal como ofrecimos, continuamos con las entregas sobre el arrendamiento de vivienda. Existe, en torno a este sector, una enmarañada telaraña legislativa, que ha creado caos por lo complejo de la legislación y los procedimientos.

Veamos, siguiendo con el esquema trazado, el análisis de las interrogantes más comunes que la gente plantea.

“Me demandaron por desalojo, y ya sentenciaron a mi favor, pero no tengo donde mudarme, ¿qué hago?”.

Esta pregunta es sumamente común tanto en los inquilinos como en los arrendadores propietarios.

Según la nueva legislación, corresponde a SUNAVI a través del Ministerio del Poder Popular proveer al afectado de desalojo una salida habitacional provisional o definitiva. El inconveniente es que no se disponen de ellas, o son muy escasas, el procedimiento es lento y carente de respuesta, y en casi en la mayoría de las oportunidades donde se asigna, el afectado o sujeto de protección (como lo denomina la ley) al final no acepta ir al refugio asignado.

“Voy a celebrar un contrato de arrendamiento de un anexo de vivienda, ¿qué tengo que hacer?”.

Todo propietario, o administrador de inmueble, antes de proceder a arrendar una unidad destinada a vivienda debe inscribirse en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas ante SUNAVI (Art. 22, 48 LPRYCAV y del 12 al 17 del Reglamento).

Solicitar la fijación del canon justo, pues la Providencia debe ser adjuntada al contrato a suscribir, según el procedimiento indicado en la entrega anterior, y una vez cumplido tanto la inscripción como el procedimiento de fijación del canon justo, presentar el contrato de arrendamiento ante SUNAVI, para su revisión y aprobación (Arts. 21, del 50 al 55 LPRYCAV y del 5 al 11 del Reglamento).

Una vez aprobado, deberá ser suscrito ante notaría acompañando la constancia de aprobación y la Providencia donde se fije el canon justo, y dentro del lapso legal consignar un ejemplar ante el organismo competente, así como de no firmarse comparecer a indicarlo y razonar el por qué no se suscribió.

Valga indicar que el incumplimiento de todas estas obligaciones a cargo del arrendador da lugar a la imposición de sanciones, pero peor aún, según sentencia del 6-5-15, TSJ-SCC, Ponente Dr. Guillermo Blanco Vásquez, caso relativo a la interpretación de la disposición transitoria quinta, 137, disposición transitoria novena, 44, 45, 27, 55 y 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya hoy no se justifica que los contratos no estén adecuados a la ley, y se corre el riesgo que sean declarados nulos, lo que consideramos improcedente, amén de las sanciones señaladas.

Es importante indicar, o mejor aún, reiterar que todo arrendamiento total o parcial de un inmueble destinado a vivienda está sujeto a este régimen legal.

“Soy estudiante, y necesito una habitación alquilada, ¿nadie me protege?”.

En este supuesto, incluso la ley destina un capítulo donde se determina las condiciones de los inmuebles destinados a viviendas estudiantiles (Arts. 59 al 65 LPRYCAV).

“El inquilino ha deteriorado mi casa y la vecina me dice que hay una filtración que la afecta gravemente, y el inquilino no me deja pasar para verificar, ¿qué puedo hacer?”

Si bien es cierto que SUNAVI fue creada con la finalidad de proteger al inquilino, también tiene competencias propias que debe ejercer en protección de los derechos de los arrendadores, por lo que se puede plantear solicitud de inspecciones para que dé fe y deje constancia de los deterioros y proceder posteriormente a ejercer las acciones a que haya lugar.

Esta solicitud puede tramitarse también por vía de jurisdicción voluntaria ante los Tribunales de menor cuantía, o ante Notarías, pero, dado que el órgano rector, y conforme al Reglamento, es SUNAVI el que debe determinar los daños en el supuesto de querer plantear el desalojo por tal causal, es preferible que la misma sea evacuada por SUNAVI (Arts. 20 núm. 6 y 16, 25 de la LPRYCAV).

Sin embargo, es nuestra opinión que si los deterioros son tales que coloquen en riesgo a los ocupantes del inmueble y a este mismo, los informes deben gestionarse a través de organismos con la pericia suficiente, y con las competencias para ello como: Ingeniería Municipal, Sanidad, Bomberos, Defensa Civil, entre otros.

“Soy inquilino y el 30 de julio se me vence el contrato de arrendamiento, ¿qué pasa al vencer el contrato?”.

La nueva ley establece un derecho de preferencia para continuar ocupando el inmueble, el cual no se desarrolla debidamente, lo que sí está claro es que es potestad del inquilino continuar o no en la ejecución del contrato de arrendamiento. De no querer, debe notificarlo al arrendador y a SUNAVI (Art. 89 LPRYCAV).

Ahora bien, en el supuesto que quien no desee continuar el contrato sea el arrendador, es nuestro criterio que deberá notificar lo conducente al arrendatario siempre por escrito, alegando una de las causales de desalojo dispuestas en la ley, para una vez vencido el contrato iniciar el procedimiento previo de desalojo ante SUNAVI y poder posteriormente demandar ante los Tribunales competentes.

“Mi arrendador no me quiere recibir el pago del canon de arrendamiento, ¿qué puedo hacer?”.

Según la ley se prevé que SUNAVI debe coordinar la creación de cuentas con los inquilinos, figura que sustituye la tradicional de las consignaciones arrendaticias. Sin embargo, el organismo al inicio colapsó, posteriormente creó una cuenta, y en la actualidad emite un certificado de solvencia, luego de intimar al arrendador a recibir el pago mediante un procedimiento administrativo.

El caso se agrava cuando el inquilino no tiene certeza de dónde ubicar a su arrendador o si este está vivo, en cuyo caso, SUNAVI como órgano de garantía de los derechos de los inquilinos sí debería proceder a recibir el pago.

Valga indicar, que en este aspecto sugerimos que si es el arrendatario quien quiere pagar y no se le acepta, puede proceder a través de la jurisdicción voluntaria a notificar al arrendador para que manifestar su voluntad de pago y solicitar se le indique la cuenta bancaria donde realizarlo. Con ello, evidencia su voluntad de cumplir y ser solvente, así como según la propia ley, no puede ser considerado insolvente.

Caso contrario, si fuere el inquilino quien no paga, el arrendador puede proceder de forma similar intimando el pago y colocándolo en estado de insolvencia, luego de suministrar la cuenta bancaria donde este debe perfeccionar el pago.

Hoy creemos es suficiente la información suministrada para ser digerida paulatinamente por nuestros usuarios.

El vía crucis es largo, así que en próximas entregas, conforme lo prometido, continuaremos nuestro análisis.

Teresa Borges García

Camara Inmobiliaria de Venezuela
06-09-2017

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