Analistas coinciden en la necesidad de implementar una estrategia global que masifique los préstamos sin presiones a la banca
Analistas, promotores inmobiliarios y constructores coinciden en la necesidad de implementar una estrategia global que masifique los préstamos sin presiones a la banca y donde intervengan todos los sectores.
La asignación de créditos para la adquisición de viviendas se viene incrementando al menos en el último quinquenio, estimulada por la regulación de las tasas de interés preferenciales y los subsidios gubernamentales a grupos de escasos recursos; sin embargo, el acceso masivo a estos financiamientos se sigue quedando corto, debido a la demanda de viviendas en una sociedad como la venezolana, cuyo crecimiento vegetativo es de unas 100.000 unidades anuales, generado por el crecimiento poblacional.
Cada año se suma mayor cantidad de parejas jóvenes con hijos que tienen necesidad de una vivienda propia.
El acceso a créditos para compra de viviendas está atado al ingreso familiar, la capacidad de pago, y en la mayoría de los casos, a la capacidad de ahorro que deben tener las familias para cubrir la cuota inicial de inmuebles de segunda o de primera mano.
La política habitacional que ha implementado el Gobierno nacional desde que se creó el Ministerio de Vivienda y Hábitat en 2005, se ha enfocado en un esquema para facilitar el acceso a través de subsidios y el control de las tasas de interés hipotecarias, las cuales estaban liberadas, lo que en muchos casos llegó a comprometer los ingresos de las familias, pues eran variables según la entidad bancaria.
En la década de los 90 y hasta el año 2002, las tasas por créditos hipotecarios indexados oscilaban entre 37% y 44,1%, o entre 17% y 19% en lo casos menos críticos.
A partir de 2005, con la aprobación de la Ley de Vivienda y Hábitat y la Ley Especial del Deudor Hipotecario, se estableció una política de subsidios, tasas de interés preferenciales y se colocó un tope para la tasa máxima a aquellos financiamientos que asignan las instituciones bancarias con sus recursos propios, a través de la gaveta hipotecaria.
De acuerdo al último informe de la Superintendencia de Bancos (Sudeban), el otorgamiento de créditos hipotecarios ha repuntado en los últimos dos años, sobre todo en la banca pública, pues tradicionalmente la banca privada ha encabezado los desembolsos para estos préstamos.
El informe de la Sudeban correspondiente al primer corte de este año, indica que la banca privada otorgó 25.106 millones de bolívares en créditos hipotecarios; mientras que la banca pública aprobó 15.868 millones en financiamientos para adquisición de viviendas durante el primer semestre de 2012.
No obstante que el sector bancario privado sigue liderando la entrega de créditos hipotecarios, el estatal Banco de Venezuela lideró el ranking y se convirtió en el primer banco por segundo año consecutivo en otorgar mayor cantidad de préstamos para comprar casa.
El estudio de la Sudeban demuestra además que la banca pública y la privada asignaron durante el primer corte de este año un total de 40.974,1 millones, cifra superior a la desembolsada el año pasado en el primer semestre, que fue de 31.834 millones.
El Banco de Venezuela es seguido por los privados Banesco y Mercantil en los desembolsos para comprar vivienda. Mientras que el segundo banco del sistema público bancario que se posiciona en la aprobación de estos préstamos es el Banco Bicentenario.
Información suministrada por el Banco de Venezuela indica que en el primer semestre de 2012 la entidad incrementó en 223% la aprobación de préstamos hipotecarios en comparación con el mismo período de 2011.
Un estudio preliminar de la firma privada Softline Consultores revela que el otorgamiento de créditos ha crecido en un año -es decir, de septiembre de 20011 a septiembre de 2012- 41,42%, informó José Grasso, director de la consultora y analista financiero.
La firma reitera que el Banco de Venezuela sigue liderando los financiamientos hipotecarios, seguido por el Bicentenario, Banesco y Mercantil en ese orden.
Para el analista, la explicación de por qué la red bancaria privada lidera los desembolsos, es por una cuestión de proporción, "porque el sistema público tiene 30% del mercado y los bancos privados 70%, eso lo explica; pero lo que sí es cierto, es que desde hace dos años para acá la banca pública ha crecido significativamente en el otorgamiento de estos financiamientos".
Al consultársele cuántas operaciones o créditos particulares se han otorgado, Grasso dijo "eso es imposible saberlo porque cada banco lleva su data".
La información la suministran las autoridades gubernamentales vinculadas al despacho de Vivienda o la Sudeban. El Mundo Economía y Negocios intentó sin éxito obtener estos datos en el Banco Nacional de la Vivienda (Banavih).
Estrategia para ampliar acceso a préstamos
Analistas financieros, promotores y constructores coinciden en que hace falta una política más amplia y expansiva, de manera de facilitar los préstamos bancarios para viviendas, pero sin que ello comprometa a las instituciones con financiamientos a muy largo plazo, que tengan dificultades para recuperarlos.
José Grasso insiste en que una salida es que los bancos tengan capacidad de ampliar los recursos en el mercado de capitales.
"Una vía que por cierto funcionó muy bien en la década de los años sesenta, con la emisión de cédulas hipotecarias, pudiera ponerse en práctica a través de la titularización de la cartera hipotecaria, eso le daría músculo a los bancos porque venderían papeles en el mercado de valores, pudieran prestar y recuperar el dinero a buen rendimiento".
Grasso añadió que para implementar una estrategia de este tipo es necesario una mesa "de entendimiento", donde estén todos los sectores, el Banco Central y por supuesto el Gobierno.
Para el analista, no basta con subir el porcentaje de la cartera hipotecaria (situada actualmente en 12%). "Para mí eso no resuelve el problema, porque entonces los bancos le asignarían muchos recursos a un solo sector y se corre el riesgo de que las instituciones se conviertan en bancos hipotecarios dedicados a préstamos para compra de casa. La solución es titularizar la cartera, pues así los bancos tienen dinero para prestar y al mismo tiempo están recuperando los recursos".
El año pasado el Banavih hizo un ensayo con la colocación de papeles y puso a disposición de la banca valores por Bs. 6.000 millones, esto, en opinión de Grasso, no rindió mayores frutos, "porque además de que fue algo muy puntual y temporal, era a muy bajo rendimiento, al 2%, y a los bancos no le era rentable la inversión".
José Grasso amplía que en esa mesa de acuerdos se pudieran plantear experiencias como las de Colombia, Panamá y Perú, donde se han conseguido buenos resultados con la masificación de préstamos, pues es una política "donde el Estado construye el urbanismo y los constructores privados hacen los desarrollos, eso ha funcionado muy bien en esos países y por qué no replicarlo acá, porque está comprobado que el Estado solo no puede".
Para el promotor inmobiliario y ex presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción, Luis Emilio Vegas, hace falta una política integrada para el acceso a los financiamientos y para facilitar los procesos, pues, a su juicio, en los últimos tres años la asignación de préstamos en los bancos se retrasa por los excesivos controles estatales y por otras dificultades conexas, como los trámites en los registros mercantiles.
"Antes, lo que podía tardar registrar un inmueble en los registros, que eran días, ahora se lleva meses" .
Vegas insistió en que lejos de agilizarse los procesos en los bancos para los créditos hipotecarios, se han dificultado las cosas. "En 2005 vimos con agrado y como algo positivo la creación del Ministerio de la Vivienda, porque pensábamos que fluirían mucho mejor los financiamientos y los recursos, pero eso se llenó de distorsiones y dificultades".
Luis Emilio Vegas ve positivo la política de subsidios y la regulación de tasas, pero destaca la falta de una estrategia integral donde se involucre a los empresarios privados y donde se disminuyan las presiones a las instituciones bancarias para permitir una mayor apertura al crédito.
El tema de la titularización de la cartera comenzó a sonar cuando Vegas estaba al frente de la Cámara Inmobiliaria, incluso los directivos del gremio sostuvieron varias reuniones con el entonces ministro de Vivienda y Hábitat, Luis Figueroa. Este planteamiento quedó en el camino. Un punto que acota Luis Emilio Vegas como falta de continuidad en las políticas gubernamentales.
Aquiles Martini, actual presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, y quien se ha caracterizado por cuestionar duramente la política habitacional del gobierno del presidente Hugo Chávez, admitió recientemente, en una entrevista que le hizo este diario durante la preventa 2013 de la Cadena Capriles, que ciertamente hay políticas y facilidades para la adquisición de viviendas con subsidios, pero hay múltiples fallas estructurales por intervencionismo del Estado.
"Hay políticas con subsidio y hasta una norma reciente donde se exonera de pago de inicial en algunos casos, pero el tema está en la falta de estímulo a los constructores privados, el cerco del Estado, la baja producción y una demanda que está creciendo cada vez más. El déficit está en 2.700.000 viviendas y cada año crece más por el avance vegetativo de la población", precisó Aquiles Martini.
Beatriz Caripa
El Mundo, Economía y Negocios
06-11-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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